都教授说房|福州东二环楼市销售困境：三盘只卖几十套，高楼成群待抢跑
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上一次集中讲福州东区楼市是在今年第一季度 ， 想必有认真阅读本号文章的读者们还对六一佳园那套单价1.1万的二手房记忆犹新 。 那是今年的3月 ， 从那时起 ， 我们就看到福州五区的房价奔着1万关口而去 ， 前阵子阳光城山与海B区那套两梯三户报价1.1万的新房子再度给人留下深刻印象 ， 甚至隔壁小区还有单价1万以下的电梯房 。
但是 ， 一直以来也总有“杠精”在奋力抬杠 ， 他们张嘴闭嘴就说东二环一带房价依然很高 。 的确 ， 福州东区面积广阔 ， 自北向南可以分为三片 。 南片福马路、光明港沿线开发较早 ， 而北片的化工路沿线开发恰逢楼市最火爆的那几年 ， 成为福州的重要土地粮仓 ， 房价地价都曾大幅上涨 。 因此 ， 东区北片的新房、二手房有不少报价严重虚高 ， 其根本原因在于卖方取得成本太高 。 由于高位接盘的人不甘于大幅亏本 ， 于是自然拼命想找下一批接盘侠 。
看起来那些普普通通的单元房被吹得无比高大上 ， 但说到底钢筋水泥盖成的房子本质都一样 ， 只不过为了解释虚高的报价强行尬吹而已 。 固然不少骗子在你耳边不断吹风 ， 声称那地方房价就是这么高 。 但在明白人眼中会清楚看到 ， 你再怎么吹也就是普通单元房 ， 学区又不好 ， 地段非中心 ， 有人竟敢张嘴开价四五万 ， 晋安区的房价能是鼓楼台江的两倍？想想就是个大笑话 。
不过话说回来 ， 那些开价四五万的杀猪房 ， 真的有人去买吗？或许偶尔成交的确有 ， 但是一年下来能有几套？人傻钱多的韭菜如今可不常见 。 没有成交量的支撑 ， 虚幻的报价只不过是欺诈而已 。 事实上东区北片的二手房里 ， 像单价2万不到的鹤林新城等踏踏实实卖房的房源才能是成交的主力 ， 今年以来随着岳峰新城的新房子办证数量逐步增多 ， 想必成交量也会随之上升 ， 只有价格脚踏实地符合行情的房子才会有一定成交量 。
我们知道 ， 自2018年下半年楼市全面下行以来 ， 虽然价量齐跌 ， 但相比之下二手房降价更加灵活 ， 成交量比一手房要萎缩得小一点 。 如今众多新盘从期房卖成现房 ， 从动工卖到竣工 ， 它们正在用“死不降价”的实际行动支持福州推广“现房销售” ， 但这样一来购房人也用手中的钞票进行投票 ， 用实际行动让二手房抢到越来越多的市场份额 。
那么 ， 今年东区北片开售的那些新盘销售情况如何呢？此时我们不妨来盘点一下 。
世茂横屿理想城（宣传名：世茂云潮）7月17日又取得一本预售证 ， 这已经是该楼盘第三本预售许可证了 ， 第一本预售证取得于今年3月23日 ， 一共932套住宅 ， 截止7月18日 ， 已售住宅套数仅22套 。
蓝光湖重郡（宣传名：蓝光星珀） ， 5月14日取得第一本预售许可证 ， 一共1370套住宅 ， 截止7月18日 ， 两个月之后已售住宅套数仅14套 。
此外 ， 城投鹤鸾郡的688套住宅 ， 其中有166套是商品房 ， 截止7月18日 ， 已售住宅套数和世茂云潮一样是22套 。 不过相比之下福州国企项目的确没打多少广告 ， 营销成本花费不大 ， 甚至自己楼盘周围都是竞争对手在撒传单 。
看起来大家都卖得很不咋样 ， 但考虑到这几个地块安商房占比都很高 ， 只要政府按时付款回购安置房 ， 项目回款就极其有保障 。 比起那些同样卖不动的纯商品房而言 ， 安商房项目可谓旱涝保收 ， 即使房子卖不好也不会很亏 。 只怕开发商们都没有想到 ， 当年曾经一度不屑于顾的安商房地块 ， 如今变成了香饽饽 ， 成为他们维持自身规模的最佳保障 。
东二环到东三环之间这片广阔的区域 ， 远不只有这些楼盘 ， 横屿一带的祥屿佳园、横屿新苑、潭桥佳园三大崭新安置房小区里 ， 也有不少房东急不可耐想要卖房 。 不必等到两年后那些安商房全部建成 ， 光是这一片高楼群办证入市 ， 对于东区北片现有的二手房和新盘又会是一个巨大冲击 。
比于东区中片、南片的茶会、凤坂前屿后屿、福兴开发区等地 ， 东区北片本身人口就少 ， 原住民相对不多 。 这片地势平坦的土地上通过征收农田、拆迁工厂建起了如此众多的高楼大厦 ， 看着以上几个项目的销售情况 ， 我们不禁陷入沉思：今后那些灯火稀少的住宅区 ， 用什么来支撑高房价？今年第一季度房子卖不好情有可原 ， 第二季度楼市已从疫情影响下走出 ， 此时还回不了暖下半年若不大幅打折只会更凉 。
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