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巅峰说房|实战分析：你的房子升值的真正因素有哪些？( 二 )


业内的行规 ， 大概是四倍 。
也就是说他卖你10000/㎡的净装修房 。 你自己找个工人干干 ， 实际成本是2500/m 。
所以房产投资人们有一条铁律 。 那就是绝不碰“精装修房” 。
每一个房产投资人都是装修大师 。 建材市场我们比任何人都熟 。 房产投资人们倾向于买毛坯房 ， 然后自己装修 。 利润就出来了 。
如果有谁和你说“品牌开发商精装修楼盘” 。 那他一定不懂房产投资 。
房产投资人的第二条铁律 ， 就是绝对不碰“品牌开发商” 。 我们绝对不为品牌支付任何溢价 ， 绝不 ， 绝不！
万科的房子 ， 一般比同地段其他KFS贵40%左右 。 仁恒的房子更离谱 ， 一般比同地段一手盘贵60% 。
我们遇到过很多仁恒粉 。 谈起仁恒眼睛就成了1080度 。 @@@三个圈 。
有些人喜欢仁恒 ， 和米粉水果粉一样毫无道理 。 自住就是喜欢 。
但是作为投资 ， 我们绝对不碰万科 ， 仁恒 。
为什么 ， 当你今天花了多出60%的溢价 ， 买入仁恒 。
等你某一天想要抛售时 ， 你必须得拿回这60%溢价 。
你得再去找一个仁恒粉 。
你得再去找一个下家 。 并说服他“仁恒的尊贵血统” 。 并说服他多掏60%的钱 。 这个难度可不是一般的高 。
货比货得扔 。 人家看看你的小区 ， 看不出任何尊贵之处 。 当年你买得贵 ， 那是你的成本高 。
对于房产投资人的第二条守则 ， 就是绝对不为“品牌”支付溢价 。
今天你买入时支付了溢价 ， 你卖出时 ， 该“溢价”如何套现 。 该溢价如何保值增值 。
我们信奉的只有品质 。 栋距 ， 进深 ， 面宽 ， 用料用材 ， 层高 。 除了品质之外 ， 我们一无倚靠 。
房产投资人必需是冷酷无情之人 。 我们绝不是任何品牌的粉丝 。
我们抓在手里的 ， 只有那些冷冰冰实际的数据 。 你的层高3.1米 ， 他的层高2.9米 ， 他的层高2.7 。 好的 ， 那我就愿意为3.1米支付溢价 。
房产投资人的第三条纪律守则 ， 是“初房情结” 。
但是这个话题太大了 ， 值得好好用二篇 ， 甚至三篇文章仔细阐述 。 所以我们留到后面详细展开 。
五）房产投资人的痛苦
上一次 ， 某婚宴上有人和我说：“你们房产投资人是不是都买 ， 最好的小区最顶尖的品牌开发商花园泳池会所空调地暖新风精装修拿钥匙学区房” 。
答案不是的 。
真正的房产投资人 ， 手里没有好房子 。 以我的流派为例 ， 我的偏好是:“二线盘” 。
上海的新开楼盘 ， 90%以上都是毫无入场价值的 。 房产投资人在总人群的购买比例中 ， 少之又少 ， 最多不超过5%.
对于所有“品牌”开发商 ， 我们都是不碰的 。 仁恒 ， 绿地 ， 万科 ， 中海 ， 保利………更可悲的是 ， 近年来这些Tycoon的市场份额还在不断扩大 。 留给买笋盘的空间越来越少 。
最最理想的开发商 ， 其实是“区属企业” 。 譬如朝阳区建委 ， 黄浦区建委 。
因为土地本身是他的 ， 土地成本很低 。
良心实业 ， 质量过硬 。 建筑材料都选高标号的用 。 不赶工期 。
最后销售的时候 ， 却只要订一个“良心价” 。 反正是打工的 ， 不亏钱就算立功 。 国营老总老酒喝喝 ， 何必迫害消费者呢 。
国企造的房子 ， 往往会比较土 ， 硬指标却是一流 。 关键的关键 ， 他往往只有品牌KFS一半的价钱 。
“八成品质 ， 十成土建 ， 五成价格” ， 所以是房产投资人最爱 。 大爱 ， 如果你能卖出90%的价格的话 ， 那就是巨幅套利空间 。
房产投资人最喜欢的是二线盘 。 绝不是一线盘 ， 更不是超一线盘（CEO盘） 。


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