巅峰说房|实战分析：你的房子升值的真正因素有哪些？我是巅峰说房

我是巅峰说房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！巅峰属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
不要购买任何附加值。
一）升值
买房子要升值赚钱，大致经过三个阶段。
买进
等他升值
卖出
你要知道，当你买进与卖出时，你交易的都是“市场价” 。谁也不可能金手指，买到五年前的价格。
你要赚钱，就是“市场价”移动了。从普遍的3000元/平米，涨到了10000元/平米。
这事说起来容易，可是做起来，却是一团迷惘的。
每一次亲友聚会，照例关于房价的讨论都是大篇幅的。亲戚们少不了吹嘘当年买了二套，投资眼光如何英明。又或者是当年错失了二套，悔得肠子都青了。
可是，为什么房价会从3000->10000 ，绝大多数人都是答不上来的。
哪怕那些吹嘘的“投资高手” ，说起细节轶事能吹二个小时。可是讲到原理，多半还是迷惘。只能归结为“运气” 。
如果你答不上“为什么升值” ， “哪些盘会升值” 。那你也称不上房产投资人，最多只能算个好运者。
二）原理
房地产不是制造业，房地产是金融业。
真正懂房地产的，真正的房产投资人，全部都是金融大师。比目前最好的宏观经济学家，还要更懂经济。比目前最好的投行基金经理，更懂金融。
我们大致有三个数据；
每年货币+20% ，实物+8% ，通胀+12%
也就是说，纸币增加的速度，远远超过实物。
通胀，才是房子升值的唯一动力。
房地产本身是有折旧的。不快不慢，大约每年1%
任何认为房地产本身会“升值”的概念，都是荒谬的，愚蠢的。房产不会升值，是货币在贬值。
房地产其实不是制造业，是金融业。它对冲的是全社会的纸币。
所以房价每年涨12% ，每月1% ，雷打不动。
如果你想买房子，然后保值增值。那你就最好想一想。你手里买的是什么，究竟能否跟上通胀。
三）拆骨法
前一阵子，在某婚礼晚宴上，隔壁坐着一个女生。
当我们扯起房产投资人时，她眼神里放着光。
“的啊，哇塞” 。
“那你一定拥有最好的房子。最好的小区，最顶尖的品牌开发商。花园泳池会所，空调地暖新风，精装修拿钥匙。
学区房，只有学区房才最保值增值” 。
我看了看他黝黑的皮肤，焦黄的牙齿，最终确认他的确是一个女人。
只有女人才会说出这么没头脑的话。
为什么呢。我们举个例子。假设某板块，某开发商，新建一手楼盘，他卖你55000/平米。精装修品牌营销一手开发商热气烘托。
而旁边普通的一个平庸小区，二手旧楼卖30000/m 。
请问，差异在哪里。
凭什么B卖30000 ， A卖55000 。差异在哪里，你为哪些“因素”支付了溢价。
这是一个尖锐的问题。绕不过去。
可惜的是，绝大多数人都含糊应答。不思辨析。
事实上，我们可以用“拆骨法” 。
譬如同一个小区。同一幢楼里。 A的30楼和3楼，售价就不同。
30楼如果卖58000的话， 3楼可能只有48000 。这其中近20%的差异，属于楼层差价.
同样的30楼，朝南朝北又不同。
这是朝向溢价。
你将楼层，朝向修正系数都剥掉了， A还是比B贵。那么，你可以这样说， A的55000/m售价中，其中包含以下因素；
1. 基础盘， 30000/m
【巅峰说房|实战分析：你的房子升值的真正因素有哪些？】2. 精装修， 10000/m
3. 楼龄三年， 2000/m
4. 绿化与会所， 2000/m
5. 房型差异， 1000/m
6. 楼层差异， -3000/m
7. 地铁便利， -5000/m
8. 品牌溢价， 8000/m
9. 初房情结， 10000/m
----------------------------
合计： 55000/m
我们仔细看这张表，脉络就清晰得很多。
凭什么旁边的二手楼卖30000/m ，而你却花了55000/m买A 。
其中，楼层，地铁等打分，还都是负数。说明A的品质比B还要差。但你最终是支付了高得多的溢价。因为你还购买了别的货品。主要是精装修+品牌+初房情结。
好了，现在问题来了。哪些因素能帮助你保值增值？
三五年后，尘埃落定， A和B的哪个表现更好。
四）增值能力
当你花55000/m买房子时，其实你只有30000/m是买了具体的砖头水泥。还有的25000/m ，你买的是各种各样的“附加值” 。
但是，如果你要升值的话。所有的因素，并不是普世升值的。
当你掏出去的钱中，只有一部分会升值。其他的并不会升值。
只有一部分能对冲货币。
只有一部分是硬货。
在所有的资本支出中， “装修”是最不保值的。目前上海精装修一手楼盘，装修一般是二个标准。 10000/平米和15000/平米。

巅峰说房|实战分析：你的房子升值的真正因素有哪些？

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