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地产与星空|权益销售比仅55%、经营现金流两年为负 旭辉难题下如何做“三好生”？

地产与星空|权益销售比仅55%、经营现金流两年为负 旭辉难题下如何做“三好生”？

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过去几年 ， 旭辉因为高增长而被业界称为“行业黑马” ， 销售规模的一路狂飙 ， 同时 ， 质疑声始终存在在合作项目的并表问题之上 。 关于旭辉权益销售和销售“注水”的流言 ， 旭辉董事长林中曾对媒体表示 ， “旭辉要做‘三好生’ ， 即增长率、负债率和利润率的平衡 。 ”从目前来看 ， 想当“三好生”并不那么容易当 。
近日 ， 旭辉控股发布6月销售简报显示 ， 2020年1-6月 ， 旭辉控股累计合同销售金额约人民币807.3亿元 ， 同比上年下降8.7%减少76.7亿元 。 据克而瑞的数据 ， 旭辉今年上半年权益销售额444亿元 ， 权益销售比约55% 。 销售排名位列行业第18名 ， 下降了3个名次 ， 权益销售排名已20名开外 。
据年报 ， 截至2019年末 ， 利润相关指标方面 ， 旭辉控股毛利率为30% 。 核心净利润69.03亿元 ， 同比增24.7%；归属股东净利润64.37亿元 ， 同比增长19% 。 负债及现金流方面 ， 截至2019年底 ， 旭辉控股净负债对股本比率为68.5% ， 手头现金为576亿元；加权平均债务成本为6.0% 。
旭辉的财务与同规模民营房企相比 ， 仍属稳健 ， 但“忧虑”依旧隐藏在合作扩张之中 。 旭辉试图在权益销售上进行加强 ， 效果并不佳 ， 刚刚起步的多元化业务也没有竞争力 。
低权益里的隐忧
从时间线上看 ， 旭辉拿地权益占比下降较为明显是在2015年、2016年前后 。 当然 ， 旭辉也享受到了这种“低权益扩张”的福利 ， 2017年 ， 旭辉达成千亿成就 ， 在这一年里 ， 旭辉的权益比从三年前的77%左右降到了52.9% 。 与此同时 ， 旭辉从千亿跨越到两千亿也只花了两年时间 。

“合作扩张”是旭辉销售额快速增长的秘诀 ， 但弊端也有很多 。 首先就是增收不增利 ， 即营收、核心利润实际上还无法匹配其在行业内的规模地位 。 在过去五年时间里 ， 其核心净利润率分别为12.1%、12.7%、12.8%、13.1%和12.6% 。 该公司归母净利润对净利润的占比也从2016年的89%降至2019年的71% 。 与之相对应的是 ， 2019年 ， 世茂集团的核心净利润比两千亿量级旭辉的营收和利润高出了50%-60%左右 。
在今年的业绩会上 ， 林峰表示：“今年 ， 旭辉将进一步多元化的拿地能力 ， 持续发力收并购 ， 并且努力提升土储权益比重 ， 目前土储权益比已经从58%提升65% ， 今年将继续提升至70%” 。 70%的权益依旧低于行业平均 ， 且想从55%提升至70%并非易事 。
进入2020年 ， 旭辉多元化拿地动作之一是旧改 。 6月10日 ， 旭辉集团发布消息称 ， 于6月9日 ， 旭辉集团与珠海经济特区丹田集团签署了战略合作协议 ， 双方此次合作主要将以珠海宁堂村等多个旧村改造 。
据了解 ， 通过“合作开发+旧城改造”的模式 ， 旭辉在华南已进入8个城市 ， 合计锁定逾30个项目 。 此外 ， 旭辉在广州成立了旧改公司 ， 完成签订6个村的旧改协议 。
“虽然旧改的周期长 ， 但是最后产生的利润也更高 。 我们每年也将用10%的回款用于商业办公的投资 ， 保持可持续的租金收入 。 ”林峰说 。
持续的收购 ， 让旭辉的债务同步飙升 ， 据年报 ， 该公司总债务为1036.986亿元 ， 而2018年 ， 这个数字是778.65亿元 ， 同比增长了33%左右 。 此外 ， 据旭辉2019年报显示 ， 旭辉经营现金流为-120.25亿 ， 并且已连续两年经营现金流为负 。
【地产与星空|权益销售比仅55%、经营现金流两年为负 旭辉难题下如何做“三好生”？】
多元化迷途
“可能十年以后看旭辉 ， 就像看香港新鸿基一样 ， 一半是开发业务 ， 一半是收租业务 。 ”林中说 。
该公司商业物业发力点 ， 主要是长租公寓和商业物业 ， 其中长租公寓 ， 旭辉涉足较早 ， 且规模较大 。 截至2019年末 ， 领寓国际已完成逾20个城市的覆盖、签约房间数量累计超过6.8万间 。 作为“房地产+”主营业务之一的长租领域 ， 旭辉期望颇高 。
2018年 ， 旭辉领寓CEO张爱华公开表示 ， “旭辉领寓未来将进入亚洲、欧洲等国际核心城市 ， 2021年管理规模将达20万间 ， 实现IPO上市 。 ”
但让人费解的是 ， 旭辉领寓具体的经营情况 ， 2019年年报中并未提及 ， 在今年3月的业绩会上 ， 旭辉领寓亦未被提及 。
随着一波长租公寓资金链断裂、暴雷 ， 目前的市场热度已大不如前 。 房企布局长租公寓的步伐在减缓 ， 有的甚至剥离该业务 。 万科总裁兼首席执行官祝九胜直言 ， 长租公寓现在看起来要赚钱很难 。
不过 ， 今年1月 ， 旭辉领寓与新加坡政府投资公司（GIC）在沪举行长租公寓投资平台启动仪式 。 该投资平台投资规模为5.7亿美元 ， 计划未来4年内投资于中国一线和二线城市优质位置的长租公寓项目 。
在商业物业上 ， 尽管这一块的租金收入目前相比总营收少得可怜 。 林峰称 ， 未来商业比重在整体业务版图中占比会逐年增加 。


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