新浪科技综合@长租公寓“渡劫”：有人四处寻求接盘，有人被调查新浪科技综合2020-07-16 18:52:270阅( 三 )
未来在哪？
“我不建议做长租公寓 ， 这个生意是亏的 。 ”早在2018年 ， 针对长租公寓盈利模式 ， SOHO中国董事长潘石屹曾对《中国企业家》如此表示 。 如今两年过去了 ， 即便是资金实力雄厚的房企 ， 其长租公寓业务的盈利问题仍然难解 。
回望长租公寓市场风口正盛时 ， 一线房企纷纷抢滩 ， TOP 30房企基本已全部布局 。 但目前 ， 越来越多的开发商正在剥离长租公寓业务 。 最近两三年的行业下行期 ， 回归地产主业已成不二选择 ， 严重亏损的长租公寓无疑拖了房企现金流安全的后腿 。
2019年至今 ， 万科、朗诗、远洋等房企均在不同程度上限制其长租公寓业务的快速扩张 。 远洋集团爆出拟剥离长租公寓业务的意向；朗诗更是简单粗暴地直接官宣 ， 将长期处于亏损状态的长租公寓业务剥离至控股集团 ， 以减少亏损影响 。
来自研究机构的数据显示 ， 今年上半年 ， 集中式长租公寓拓店速度趋于停滞 ， 无房企新进入该领域；有16家中小长租公寓企业的资金断裂或跑路 ， “高收低出”模式是主因；融资多以头部企业和大型开发商为主 ， 中小企业融资困难 ， 行业强者恒强态势进一步凸显 。
贝壳研究院数据显示 ， 今年上半年 ， TOP 10品牌长租公寓新开店数量共93家 ， 新开店率仅为8.2% ， 而2019年全年的新开店数量为474家 ， 新开店率超过70% 。 集中式长租公寓扩张速度趋于停滞 ， 部分品牌门店数量负增长 ， 部分门店关停 。
究其原因 ， 有分析人士称 ， 一方面由于行业的商业模式从强调规模扩张 ， 转向精细化运营 ， 探索单店盈利模型；一方面受到上半年疫情的影响 ， 导致空置率上升及业务推进放缓 。 “企业也不再盲目进入这个领域 ， 意味着行业逐渐回归审慎理性 。 ”该人士称 。
7月7日 ， 中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布《谨防租房中“高进低出”、“长收短付”陷阱的风险提示》 ， 指出“高收低出”模式不可持续 ， 并给出4项风险提示 。
上述机构指出 ， 近年来 ， 一些不规范的长租公寓或住房租赁企业 ， 为了快速筹集资金 ， 采用房租“高进低出”（即高租金向房东收房 ， 低租金向租客出租）、“长收短付”（即向租客收取3个月以上的租金 ， 向房东按月支付租金）的经营模式 。 这种模式不可持续 ， 极易出现资金链断裂 ， 会给房东和租客带来重大经济损失 。 一些不法企业和个人还利用这种模式形成“资金池” ， 待积累大量资金后卷款跑路 。
对于长租公寓的未来 ， 魔方生活服务集团CEO柳佳的看法仍趋于乐观：“魔方公寓2009年在南京开了第一家门店 ， 之后开始迅速扩张 ， 见证了行业发展的历程 。 当前政策导向与市场发展趋势一致 ， 行业正在稳定前进 。 ”
而有关行业未来增长点及机遇问题 ， 柳佳认为 ， 除了人口流动带来的市场需求外 ， 政府对土地和规划层面的政策调整 ， 也可保证供给量 。 “比如 ， 集体土地可以入市做长租公寓；城区旧改的方案为租赁市场提供大量供给保证；一些存量的办公、仓库等非住宅类型物业 ， 通过改变使用性质 ， 作为租赁住房进入市场 ， 也盘活了市区中大量闲置工业厂房 。 ”
黄卉认为 ， 长租公寓企业一要加强房源库存管理 ， 尤其是租赁企业需要根据出租速度调整新收房速度 ， 防止由于增加房源空置而造成的损失 。 二是做好精细化运营 ， 做好成本管理 ， 减少不必要的开支 ， 提升运营效率 。 “行业从萌芽到成熟的发展也是优胜劣汰的过程 ， 经过疫情冲击 ， 长租公寓企业正在不断优化自身商业模式和运营能力 ， 也倒逼行业加速进化 。 ”
值得注意的是 ， 长租公寓市场近期有了新动向 。 7月6日 ， 万科在北京的一个长租公寓项目对外开放 ， 这是全国首个集体土地租赁住房项目 ， 开启了长租公寓的新模式 。 与以往开发商拿地建设投资不同 ， 利用集体土地建设租赁住房的优势是 ， 节省土地获取成本 ， 从而最大限度降低租客租金成本 。
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