新浪科技综合@长租公寓“渡劫”：有人四处寻求接盘，有人被调查新浪科技综合2020-07-16 18:52:270阅( 二 )
蛋壳公寓称 ， “正在积极跟业主协商 ， 看看能不能共同承担或减免租金 ， 一起度过这个难关 。 ”但在业主的评判中 ， 蛋壳单方面的通知没有给出商量余地 ， 既不合情、也不合理、更不合法 ， 加之缺乏有效的反馈和沟通渠道 ， 这让很多业主感到求助无门 。
蛋壳公寓的“降租”策略起于今年年初 。 受疫情影响 ， 当时很多企业的职工无法如期返城返岗 。 如今半年过去 ， 自如仍选择紧跟蛋壳“降租”的做法 ， 间接印证了租赁市场情势之严峻 。
《中国企业家》获悉 ， 今年年初的北京自如“誓师大会”上 ， 领导层立下了“盈利”目标 。 但如今 ， 诸多因素影响到了蛋壳公寓、自如等“二房东”的收入 ， 而那一笔笔签下的长期租约 ， 将持续地令这些企业产生刚性支出 。
更多案列表明 ， 疫情为行业的生态变化起到了加速器的作用 。
由于房东与租客大规模投诉、维权 ， 自去年底开始 ， 扩张背后的资金与经营问题 ， 让青客公寓深陷舆论危机 。 尤其在今年年初疫情爆发后 ， 青客生存遭遇雪上加霜 ， 此后更被传出上海总部人去楼空、公司倒闭的说法 。 尽管青客发布声明说 ， 当前遇到的只是“短暂困难” 。 但据其公布的招股书 ， 截至2019年6月30日 ， 成立7年的青客公寓累计亏损20.286亿元 。
青客当下所面临的困境 ， 亦是众多分散式长租公寓都无法避免的通病 ， “频繁爆雷”成为加诸在长租公寓行业的“达摩克利斯之剑” 。
最近2年 ， 仅在国内长三角地区 ， 寓见、喔客、乐伽等多个长租公寓运营商都曾爆出运营问题 。 “黑天鹅”来袭 ， 加之自身盈利困境 ， 年轻的长租公寓运营商们迎来“至暗时刻” ， 能否平安“渡劫”恐怕只能打个问号 。
剧烈“洗牌”
一组公开数据显示 ， 截至目前 ， 2018年达到了长租公寓行业发展的规模巅峰 。 那一年 ， 市场上的长租公寓品牌已超过2000家 。 早期玩家中 ， 头部品牌有来自“中介系”的自如、蛋壳；来自“房企系”的万科泊寓、龙湖冠寓、碧桂园碧家；来自“资本系”的魔方、新派公寓等等 。
政策、金融、房源、税收……国家从各方面给予空间 ， 广州等地方政府还推出“租售同权” ， 卖房和租房都可以享受一样的教育等社会资源 。 万科宣布“万村计划” ， 在全国各地建立新型租赁社区 ， 开发商诸如招商、金地、旭辉等大力倾斜资源持续跟进 。 2017年 ， 长租公寓证券化也迈出了重要一步 ， “魔方公寓信托收益权资产支持计划”设立 ， 募集资金达到3.5亿元 。
租赁产业的发展前景引得玩家先后入局 ， 也是在这一年 ， 诸如租金贷、居住环境安全、哄抬租金等一系列争议爆出 ， 甚至成为长租公寓运营商的“原罪” 。 我爱我家前副总裁胡景晖曾公开炮轰 ， 除了供给、需求、季节因素外 ， 部分长租公寓用金融杠杆融资、以高出市场价20%~40%的价格争抢房源严重违背市场规律 。
不过 ， 在行政力量干预下 ， 各地政府相继出台稳定租金政策 ， 规定租金每年增长幅度不能超过5% ， 这使得行业盈利空间收窄 。 需要警惕的是 ， 玩家快速扩张甚至不当竞争的同时 ， “洗牌”也在同步进行 。
倒闭潮早在2017年就已开始 。
这一年 ， 有4家长租公寓品牌倒闭 ， 到2018年又有12家因资金链断裂而退出 。 极为荒诞的是 ， 市场还出现了鱼悦公寓这样房东携款跑路的极端个案 。 随着鼎家公寓、乐伽公寓等行业爆雷 ， 以及部分企业如远洋整体转让长租公寓部门 ， 万科“万村计划”折戟 ， 长租公寓正式进入退潮期 。 对于长租公寓业务 ， 万科最新的定义是：仍在爬坡期和探索期 。
“长租公寓爆仓 ， 一定比P2P爆雷更厉害 。 ”有行业人士早在2018年就作出如此论断 。 他将行业弊病直指“租金贷” 。
所谓租金贷 ， 简言之 ， 租金变贷款 ， 信用做租金 ， 利用杠杆持续做规模 。 对公寓企业而言 ， 租金贷相当于提供了一个源源不断的资金池 ， 只要租户持续签约 ， 规模便可不断增大 。 但问题是 ， 无法盈利 。
公开资料显示 ， 青客公寓与十几家金融机构进行了租金贷合作 ， 租户使用租金贷支付租金的比例超过60% 。 同样 ， 2019年蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比也超过60% 。 而在此前 ， 自如CEO熊林在接受《中国企业家》采访时曾表示 ， 经过一系列测算 ， 他要求自如把租金贷的使用比例控制在25% 。
租金贷是典型的资本玩法 ， 但被资本裹挟的长租公寓运营商除了扩张规模 ， 无法左右自己的战略选择 ， 管理水平同样要为规模让步 。 2020年一季度 ， 蛋壳公寓营收为人民币19.396亿元 ， 净亏损人民币12.344亿元 ， 净利润率为-63.6% 。 2017年~2019年 ， 青客公寓已连续三个财年亏损 。
一个消息是 ， 2019年12月颁发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》 ， 明确规定了“住房租金贷款金额占比不得超过30% ， 超过比例的应当于2022年底前调整到位” 。 这意味着 ， 玩家以杠杆模式扩张规模的方法被按下休止符 ， 需要修正以往的商业模式 。
黄卉认为 ， 受疫情冲击 ， 经营不善的尾部中小企业经营困难 ， 更加考验长租公寓企业的经营能力和资金筹措能力 。 “长租公寓目前有托管、包租和重资产持有三种模式 ， 包租模式是国内主流的长租公寓商业模式 。 目前的商业模式导致长租公寓企业盈利空间窄 ， 灵活性较差 ， 在市场热度较低、受到外部冲击的时候 ， 更加考验长租公寓企业的运营能力 。 ”
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