疫情年地产公司的反围剿
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房企永不倒 ， 承销常换人
文|刘健会
编辑|李惠聪
疫情年房企遭受重创 ， 有多家千亿房企均表示上半年太难了 ， 地产行业尚且如此 ， 那么依附于地产的房地产中介行业更是难上加难 。 多年来 ， 在行业的生态链条上 ， 两者由于在新房部分利益高度重合 ， 想要活下去 ， 就要从对方身上榨取更多利润 ， 为此地产公司和中介机构已经搏斗多年
今年多家地产公司推出全民经纪人 ， 这直接导致中介公司与传统地产公司撕破脸皮 ， 走向公然决裂 。
销售攻防战
今年年初 ， 疫情的严格管制导致了售楼处的停摆 ， 房企销售额大减 。 销售是地产公司价值的最后实现 ， 同时由于行业近年来高周转导致对销售回款有着严格要求 ， 销售一旦受阻——这无异于要了房企的命 。
对于线下看房被断 ， 开发商也有了新对策：线上看房和全民经纪人 。
这两点其实并不新鲜 ， 就是房地产营销互联网化 。 在过去 。 互联网改造房地产的说法一直不绝于耳 ， 互联网巨头腾讯、京东等都做出了尝试但收效甚微 ， 现在互联网是否能改变房地产尚无定数 ， 但确实改变了房地产的下游行业 。
近日深圳五大中介机构——中原、链家、Q房、乐有家和美联物业联合发布声明 ， 坚决抵制“全民经纪人”营销模式 。
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这份声明中对于全民经纪人做出了明确解释 ， 其是指地产开发商/发展商/渠道商不论执业资质发动一切不特定个人充当其“房产经纪人” ， 为客户提供信息 ， 并在成交后付予个人一定报酬的营销模式 。
地产开发商被第一个点名——毕竟这全民经纪人就是开发商发起 ， 这回彻底断了中介的粮 。 至于所说的执业资质也站不住脚 ， 早在2014年人社部就已经把所谓的房产经纪人职业资格证调整为了水平评价类的证书 ， 对于房地产中介行业 ， 当下是没有所谓的准入资格证的 。
檄文要从大义出发 ， 讲究一个名正言顺 ， 虽然牵强但是气势要足 ， 这样写的背后是全民经纪人使得地产公司在与渠道的厮杀中开始占得上风 ， 毕竟地产公司苦渠道久矣 。
近年来 ， 地产公司虽然纷纷自建营销团队 ， 也出现了如融创一样的狼性销售团队 ， 但整体上房地产销售还是绕不开渠道 ， 毕竟自建销售团队成本也不低 。
以年报来看 ， 头部地产公司的营销费用通常在2%-4%之间 ， 国企营销费用相对较低 ， 私企相对较高 。 自建销售团体费用较低 ， 分销渠道费用较高 。
曾有中建集团西南区域人士向采访人员指出 ， 当下房企利润并不难计算 ， 以西南地区为例 ， 建安成本通常在1500元/平方米左右 ， 在加上拿地成本和营销费用结合售价便能推出房企的大致利润 。
营销费用虽然看起来不高 ， 但是房企流行的是上杠杆高周转 ， 结合负债来看已经不低了 。
房企在每个项目营销费率通常在2%左右 ， 但渠道通常会要求3.5%的佣金 ， 还会因地制宜的提出各种其他要求 ， 若不满足分销渠道的要求 ， 渠道便停止带客 。
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