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业委会|今年以来多地密集修订物业管理条例 破解管理难题

□ 本报采访人员陈 磊
□ 本报见习采访人员 刘紫薇
当年如果有物业管理委员会制度 ， 我们就直接找街道办事处组建物业管理委员会 ， 也不用费工夫成立业委会了 。 7月12日 ， 陈寒松拿着刚打印出来的《北京市物业管理条例》 ， 边勾画边说 。
陈寒松是北京市朝阳区利泽西园一区业委会副主任 。 在她看来 ， 5月1日开始实施的《北京市物业管理条例》创设的新制度解决了居民小区物业管理诸多难题 。
今年以来 ， 修订实施物业管理条例的地方不仅是北京 。 3月1日 ， 《深圳经济特区物业管理条例》修订后实施；5月1日 ， 《重庆市物业管理条例》修订后实施 。 更值得注意的是 ， 还有陕西、广西、海南等地开始对各自的物业管理条例进行修订 。
接受《法制日报》采访人员采访的专家认为 ， 各地密集修订物业管理条例的现实背景之一是 ， 我国城镇化进程已经进入下半场 ， 城镇中的居民小区转向以维护保养为主 ， 物业管理好坏 ， 直接关系到社会是否稳定 。 因此 ， 物业管理立法需要及时跟上 ， 以规范物业管理活动 ， 妥善解决小区中的问题 。
立法创设新型制度
破解物业管理难题
利泽西园一区建成于上世纪90年代末 ， 属于老旧小区 。
据陈寒松介绍 ， 2013年开始 ， 负责管理利泽西园一区的物业公司内部出现问题 ， 导致小区的物业管理服务越来越糟糕 。
利泽西园一区一位业主回忆说 ， 那时候 ， 小区四个大门全部敞开 ， 没有保安值班 ， 卫生环境脏乱差 ， 居民楼内无人打扫 ， 11栋的塔楼每个楼只开一部电梯 ， 每天早晚高峰排队挤电梯是常有的事 ， 而且这一部电梯还经常出故障 。
有居民向北京市市民服务热线12345投诉 ， 但问题并没有得到解决 。
陈寒松向北京市相关主管部门打电话投诉 ， 得到的回复是 ， 要想改变小区的现状 ， 唯一的途径就是召开业主大会和成立业委会 ， 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同 ， 否则无解 。
在所辖街道办事处的协助下 ， 陈寒松等人开始筹备召开业主大会和成立业委会的流程 。 提请召开业主大会并不难 ， 难就难在成立业委会的流程 。
首先 ， 当选业委会成员有一个硬性要求 ， 必须缴纳物业费 ， 但是很多业主因为不满物业公司的服务而拒绝缴纳物业费 。 为了成立业委会改善小区现状 ， 我们去物业公司缴纳物业费 ， 但物业公司为了阻止业委会成立 ， 不收取我们的物业费 。 陈寒松回忆 ， 后来经过街道办事处协调 ， 物业公司才最终收取了物业费 。 最后 ， 他们聘请了专业的物业管理咨询人士解答法律疑惑 。
不过 ， 他们当时遇到的最大困难是：小区近一半业主将房屋出租 ， 没有这些业主的联系方式 ， 无法通知业主回小区参加业主大会的投票工作 。
在街道办事处、社区等各方支持下 ， 他们最终通过各种渠道联络上众多业主 ， 逐一动员业主们回社区参加业主大会投票工作 。
经过一年多时间的筹备和努力 ， 2016年8月28日 ， 经业主投票表决双过半选票同意 ， 利泽西园一区业委会正式成立 。
随后 ， 业委会和原物业公司协商通过什么方式改变小区现状 ， 原物业公司拒绝业委会的监督和管理 ， 多次协商无解的状态下 ， 业委会在街道的监督和协助下再次召开招聘新物业公司的业主大会 ， 新物业公司于2017年7月入驻 。 之后物业开始封闭小区大门 ， 清理小区内乱停乱放的共享单车、清运垃圾、改善绿化环境 ， 维护公共设备设施 。
在陈寒松看来 ， 当年如果有物业管理委员会制度 ， 他们就不需要历经千辛万苦成立业委会 ， 可以直接由街道办事处牵头成立物业管理委员会 ， 解决小区物业管理的大部分难题 。
物业管理委员会正是《北京市物业管理条例》中新增的临时性机构 。
北京市物权法学研究会副会长毕文强告诉《法制日报》采访人员 ， 我国城镇化速度非常快 ， 社区成为城市的重要载体 ， 社区中的物业管理问题也越来越重要 。 成立业主大会、选举产生业主委员会 ， 代表全体业主管理小区共同事务 ， 既是物权法、《物业管理条例》规定的权利 ， 也成为许多小区业主努力的方向 。 但在推动业主组织的过程中 ， 由于各种原因 ， 业主委员会的成立及运营在现实中并不理想 。
毕文强认为 ， 在此背景下 ， 《北京市物业管理条例》设计了物业管理委员会 ， 在小区无法召开业主大会或者无法选举产生业主委员会时 ， 由属地乡镇街道推动成立物业管理委员会 ， 作为业主组织的临时性组织 。
现阶段 ， 物业管理委员会在对接社区治理层面有优势 。 小区的物业管理活动发展到今天 ， 其实包含物业服务、业主自治、社区治理三个范畴 ， 物业管理委员会的成立 ， 有利于综合统筹各方 ， 实现小区的良性治理 。 毕文强说 ， 需要强调的是 ， 《北京市物业管理条例》提出的构建党建引领社区治理构架下的物业管理体系 ， 是一个非常重要的提法 。 这是立法中的最大亮点 。
地方密集进行立法
及时跟上社会发展
在《北京市物业管理条例》实施的同一天 ， 《重庆市物业管理条例》也开始实施 。
《重庆市物业管理条例》的亮点包括：强化物业管理与社区治理融合发展 ， 规范物业管理的关键环节 ， 强化对业主自治的支持和监督 ， 完善物业管理信息公开制度 ， 同时建立物业第三方评估制度 。


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