蓝白观楼市|现在买房，持有10年能否跑赢“通胀”？懂行人：不赚最后一个铜板
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经历了20多年的“房改” ， 房子几乎变成了国人的信仰 。我们的房产市值已经逼近了300万亿元 ， 居民6成以上的财富跟房地产有关 ， 按申万一级行业来划分 ， 23个行业中 ， 有12个受房地产直接影响 。
举个例子 ， 上海的经济总量大概是2.5万亿 ， 住宅套数大概在1000万套 ， 面积10亿平方米不到 。
假设平均价格在5万左右 ， 市价就达到了50万亿 ， 如果按5个点贷款利率算 ， 利息高达2.5万亿 ， 和GDP都差不多了多少 。
西南财大之前发过一个报告 ， 2017年中国家庭总资产中 ， 房产占比高达77.7% ， 远高于美国的34.6% 。
到了2020年 ， 这个趋势似乎在加速 。仅拿最近几个月来说 ， 在深圳 ， 1191人抢5套房 ， 中签率0.42% ， 即便认筹被叫停后 ， 购房者还蹲在售楼部前的花坛迟迟不愿离去 。
6月的上海 ， 又一超高总价豪宅项目开盘即告售罄 ， 单套房源总价860万元起 ， 最高超过6000万元 ， 仍未能阻挡购房者抢房热情 。
在苏州 ， 上个月成交新房12409套 ， 成交面积148万平方米 ， 环增132.94% ， 同比上升108.59% ， 上半年总成交面积比去年同期增长了27.38% 。
很多人被火爆的楼市所吸引 ， 想冲进楼市“搏一搏 ， 单车变摩托” 。
问题是 ， 现在买房真的能稳赚不赔吗？拿大家最关心的“通胀”来说 ， 10年后持有房产的收益能跑赢CPI吗？
不一定 。
1 ， 持有房产不再赚钱了 。上海易居房地产研究院在7月14日发布了《2020年二季度50城住宅综合收益率研究报告》显示 ， 二季度 ， 50城住宅综合收益率小幅上升至3.1% ， 环比上涨0.5个百分点 。
收益率计算方式是：(过去一年房价的上涨收益+过去一年的租金收益)/一年前的房价 。
也就是说 ， 在2020年二季度 ， 持有房产的收益大概是3.1% 。
而上个月CPI同比上涨2.5% ， 涨幅比上月扩大0.1个百分点 ， 今年1月份CPI甚至突破了5% ， 这种情况下 ， 持有房产能持平通胀增幅就不错了 ， 长达10年的时间里 ， 跑赢CPI的可能性并不是很高 。
2 ， 楼市分化趋势会加剧 。以往买房 ，不管买在哪里 ， 买的是什么类型的房子 ， 都能增值 ， 这就造成了不少人分析楼市“只见森林 ， 不见树木” ， “只看全局 ， 不看局部” 。
海通证券经济学家姜超近日发文指出：紧邻超大特大城市的其它城市将受益于中心城市的辐射 ， 在中心城市的带动下共同崛起 ， 像属于上海大都市圈的苏州、宁波、无锡、南通和常州等城市 ， 其经济-人口份额比均超过1.7 。
属于粤港澳大湾区的珠海、佛山等城市经济-人口份额比也在1.9以上 ， 远远超过0.77的全国城市中位数水平 。 这些城市的地产行业发展热度也将明显领先于全国 。
但是 ， 类似鹤岗、玉门等中西部、东北的四五线城市 ， 人口常年流出 ， 产业基础薄弱 ， 持有这些地方的房产 ， 除了地缘性需求以外 ， 几乎没有任何增值的可能性 。
推而广之 ， 哪怕是城市群周边的中小城市 ， 近些年因为棚改货币化的助推 ， 即便经济基本面还算不错 ， 但房价已经大大透支了未来的预期 ， 就算持有10年以上 ， 也很难实现超额收益 。
因此 ， 现在买房10年后能不能跑赢通胀 ， 关键取决于房产所在城市的人口和供需 ， 大部分二线以下城市的房子 ， 很难长期跑赢CPI 。
在这个问题上 ， 李嘉诚接受采访时曾说过：我做生意的原则 ， 一方面是对于债务和贷款问题要非常小心 ， 如履薄冰 。 另一方面 ， 我在地产经营上步步为营 。 如果地产价格太高 ， 到老百姓买不起的时候经营就有风险了 。 我不会冒险去赚最后一个铜板 。
李嘉诚地位 ， 可以说是内地房地产行业的“祖师爷”了 ， 他对楼市的理解之深 ， 远远超过其他企业家和经济学家 ， 这一番论断 ， 更是一位懂行人对广大购房者的告诫 。
根据克而瑞今年发布的报告：以住户中长期消费贷款占GDP比重测算居民购房杠杆率 ， 不难发现居民购房杠杆率直线提升 。
居民购房杠杆率从10%升至20% ， 花费了将近10年时间 ， 而杠杆率从20%以下升至30% ， 只需2015年至2018年短短4年时间 。
【蓝白观楼市|现在买房，持有10年能否跑赢“通胀”？懂行人：不赚最后一个铜板】4年时间 ， 居民杠杆迅速蹿升 ， 撇开一二线不谈 ， 不少缺乏人口流入的县城和地市 ， 房价收入比已经令购房者们望而生畏 ， 这种现象 ， 与李嘉诚所说的“最后一个铜板”如出一辙 。
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