功夫房产|猛！桂城超260亩工改居同时招标！涉夏东三洲、石肯三村 7月13日

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7月13日，桂城连发两宗工改居竞投公告。
项目涉及夏东三洲村、石肯经联社、石肯三村，合计改造面积超260亩，目前正公开招标土地前期整理方。
两宗项目将于8月14日上午/下午各自开标，改造后将为桂城新增205亩商住用地，区位价值极高，我们来逐个分析。
01夏东三洲工业区改造项目
项目位于夏东路以东，清风东路以南，土地整理面积约42.08亩，改造后可出让面积约35.76亩，公益用地约2.1亩，剩余4.22亩用地由三洲经济社留作自用。

土地前期整理成本：3300万
竞价方式：明标
交易保证金：人民币1000万
整理期限：签订《土地前期整理协议》之日起两年内
交易底价：“增值收益奖励比例”的竞投起始比例为50% ， “增值收益奖励比例”的竞投最低比例为20%
【功夫房产|猛！桂城超260亩工改居同时招标！涉夏东三洲、石肯三村】竞投时间： 8月14日 9:30

合格竞投人准入条件：
（一）必须是在中华人民共和国境内注册并合法运作的企业法人机构；（二）竞投人营业执照的经营范围必须含有房地产开发或房地产开发经营，同时竞投人或其控股公司应具有房地产开发资质。（三）竞投人必须在中华人民共和国境内同一家银行同一营业网点开具其连续15天不少于1亿元人民币的银行存款的资金证明（该证明开具日期应为报名公示期间任意一天）；（四）竞投人及其子公司、竞投人的控股公司及其子公司于2015年1月1日起在广东省合共已竣工的总建筑面积不低于7万㎡（以竣工验收备案表为准）；（五）本项目不接受联合体报名竞投。
本项目三洲经济社保底收益为：27110万货币补偿+回购1000平方米商铺物业。
未来地块成功出让后，竞得人需返租商铺，租金标准为84.48万/年，租期3年。
02石肯钢铁市场改造项目
石肯钢铁市场位于桂澜路与绿景东路交汇处，占地218.28亩，位置十分优越。按照规划，地块周边将有佛山地铁6号线（规划）设站。
未来地块出让后，除了建设商住小区，还须配套1所24班公立小学。

▲石肯钢铁市场位置图

土地前期整理成本：12000万
竞价方式：明标
交易保证金：人民币2400万
整理期限：签订《土地前期整理协议》之日起两年内
交易底价：“增值收益奖励比例”的竞投起始比例为50% ， “增值收益奖励比例”的竞投最低比例为20%
竞投时间： 8月14日 15:30

合格竞投人准入条件：
（一）竞投人必须是在中华人民共和国境内注册并合法运作的企业法人机构；（二）竞投人营业执照的经营范围必须含有房地产开发或房地产开发经营；（三）竞投人或其控股公司应具有房地产开发资质；（四）竞投人、竞投人的控股公司及其控股子公司于2015年1月1日起在广东省范围内合共已竣工的总建筑面积不低于30万㎡（以竣工验收备案表为准）；（五）竞投人必须在中华人民共和国境内同一家银行出具户名为竞投人，起计日期在公告期内连续15天拥有不少于人民币5亿元的银行存款资金证明。（提供相关证明复印件）（六）本项目不接受联合体报名。
土地权属人保底收益117285万+回购15000平商铺。另外，桂城街道还将拨付约1.7亿元的历史征地补偿款。
两相合计，钢铁市场改造并成功出让后，土地权属人保底收益为：

石肯经联社：71122万+7500平商铺；
三村经济社：63163万+7500平商铺。

按照测算，石肯三村经济社股东人均保底收益20万。当然，将来地块拍出更高价后，村民分红还会上涨。
未来地块出让后，竞得人须返租15000平商铺13年，前6年租金为80元/㎡/月，此后每三年递增10% 。
03功夫君写在最后
近年来，南海城市更新力度很大，每年都有大量工业园改造、旧村居改造在推进。
需要注意的是：土地整理方≠土地竞得人。而是由市场力量先行垫资推动地上厂房拆迁，待时机成熟后另行组织卖地。

土地整理期限一般是两年，未来地块拆迁平整、达到可出让条件后，才会通过公开招拍挂的形式出让。