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上半年房企“零入门”，长租公寓迎来新一轮洗牌

上半年房企“零入门”，长租公寓迎来新一轮洗牌。上半年房企“零入门” ， 长租公寓迎来新一轮洗牌
来自贝壳研究院的统计数据显示 ， 今年上半年 ， 受疫情影响长租公寓行业进入“寒冬”：出租率下降、租客违约率提升成为普遍现象 ， 多家企业面临普遍性的经营及融资困境 。 值得一提的是 ， 上半年没有房企新进入该领域 。市场分析人士认为 ， 经此一“疫” ， 长租公寓行业会迎来新一轮洗牌 。 旭辉领寓相关负责人向《华夏时报》采访人员指出 ， 优胜劣汰是发展的自然规律 ， 疫情考验或许是租赁行业新一轮发展的开始：“疫情‘黑天鹅’会进一步促进行业的健康发展 ， 加快、缩短长租行业的洗牌期、厮杀期 ， 让竞争从低端的价格竞争、市场竞争提升到模式竞争、认知竞争、格局竞争 。 ”上半年新房企“零入门”作为房企多元化布局的主要方向之一 ， 曾经被房企视作“蓝海”、争相“跑马圈地”的长租公寓行业已经“退烧” 。7月2日 ， 贝壳研究院发布的《2020年租赁市场半年报》显示 ， 截至2019年底 ， 已有44家规模大型的开发商开展长租公寓业务 。 但今年上半年 ， 没有新开发商进入长租公寓领域 ， 已进入其中的房企则从“拓荒”向“精耕”转变 。该份报告同时强调 ， 实际上 ， 相比2017-2018年的热闹场景 ， 2019年房企的进入热情就已明显下降 ， 态度偏谨慎保守 。 年内仅有上海实业、正荣、宝龙和俊发四家企业进入 ， 且基本在企业所在当地开展业务 。 而克而瑞地产研究也指出 ， 从房企的战略定位和多元化方向来看 ， 近年企业对长租公寓布局的热度下降比较明显 。房企对长租公寓兴趣减少 ， 甚至是“零入门”的背后 ， 是长租公寓今年以来因疫情而陷入的“至暗时刻” 。 根据上述贝壳研究院的报告 ， 今年上半年 ， 长租公寓企业整体出租率下降、租客违约率提升 。 该报告称 ， 上半年集中式长租公寓门店拓展速度趋于停滞 。 以TOP10品牌为例 ， 上半年新开店率仅为8.2% 。来自克而瑞的报告同样显示 ， 今年长租公寓整体拓展基本处于停滞状态 。 尤其是在2月份疫情最为严重的时候 ， 重点城市租赁市场交易触底 。 今年第一季度 ， TOP20房企长租公寓管理规模环比2019年四季度增速仅为1% 。贝壳研究院称 ， 上半年 ， 行业“高收低出”、“长收短付”等模式的风险加速暴露 ， 尤其是尾部长租公寓陷入经营困境 ， 仅媒体公开报道陷入资金链断裂、跑路、倒闭等中小公寓就多达16家 。 其中 ， 11家是因“高收低出”的模式 ， 导致经营不善或资金链断裂而倒闭 。亏损严重、运营压力巨大 ， 同样也是不少头部长租公寓运营商所面临的问题 。例如 ， 青客公寓作为成功赴美上市的“长租公寓第一股” ， 曾给予因资金链断裂而频繁“爆雷”的长租公寓市场极强的信心 。 但年初因受疫情冲击 ， 青客拖欠房东、租客的租金、押金 ， 加上部分租客退租后的“租金贷”问题无法解决 ， 更屡屡被推上舆论的风口浪尖 ， 创始人金光杰也因多个诉讼官司被限制高消费 ， 成为龙头长租公寓品牌在疫情期间深陷危机的样本案例 。今年4月底 ， 近年稳步发展的湾流国际也爆出倒闭消息 ， 大量位于上海、深圳的门店因欠租被关闭 。 多名租客向媒体求助 ， 称被湾流国际要求强制搬离 ， 但却迟迟不退还押金及剩余租金 ， 公寓管家、客服等也大多处于失联状态 。新一轮洗牌事实上 ， 屡经波折和行业洗牌的长租公寓行业 ， 并非在今年才因为疫情陷入困境 。 由于投资回报周期长、商业模式不清晰等缺陷 ， 近年不仅多家运营商们主动收缩战线 ， “爆雷”事件更是屡见不鲜 。 据《华夏时报》采访人员不完全统计 ， 仅在2019年就有40余家长租公寓运营商因资金链断裂而黯然离场 ， 曾经“站在风口上”的寓见、乐伽、德寓等先后“爆雷” 。适者生存 。 业内人士公认 ， 经此一“疫” ， 长租公寓行业会迎来新一轮洗牌 。 在政策监管加强的大背景下 ， 疫情会令长租公寓市场变得更加理性 ， 而资金和资源也会越来越集中于那些内功扎实、经营稳健的头部企业 ， 中小公寓仍将面临较大的洗牌和淘汰概率 ， 行业内或将出现抄底机会 。房东东公寓学院创办人全雳认为 ， “2020年是长租公寓行业真正的分水岭 ， 剧烈洗牌的开始” 。仅从融资角度来看 ， 贝壳研究院指出 ， 长租公寓领域股权融资的风口也基本已经过去 ， 目前中小企业获得投资较为困难 。 今年上半年 ， 长租公寓领域的融资以开发商发行住房租赁专项债及ABS为主 ， 且多为头部企业和大型开发商 ， 中小企业融资渠道收窄 。根据克而瑞发布的《2019房地产多元投资领域全景报告》指出 ， 我国住房租赁市场总规模预计达15510亿元 ， 其中北上广深一线城市合计达5565亿元 ， 占比35.9% ， 意味着长租公寓仍是一个好赛道 。眼下 ， 对于身处疫后行业修复关键突破期的长租公寓运营商们来说 ， 如何加快转型和探索存活路径自然是必须直面的难题 。“‘租购并举’是房地产的长效机制 ， 品质租住是当下市场的需求 。 ”旭辉领寓相关负责人告诉《华夏时报》采访人员 ， 虽然疫情的发展阶段性影响了长租企业的发展 ， 但行业长期向好稳定发展的态势不会变 。CBRE世邦魏理仕华东区研究部主管陆燕亦向《华夏时报》采访人员表示 ， 预计3-5年间 ， 长租公寓市场仍将有较好的表现 。 世邦魏理仕研报指出 ， 单从上海市场来看 ， 长租公寓板块在经过2年的市场整合后已显得更为成熟 ， “叠加沪上人才虹吸效应持续增强下 ， 投资者亦可多加关注” 。来源: 华夏时报


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