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业主|不降价就解约，长租公寓再起风波

【业主|不降价就解约，长租公寓再起风波】_本文原题为 不降价就解约 ， 长租公寓再起风波
本报采访人员 赵莹莹
“要么降价 ， 要么解约 。 ”端午小长假最后一天 ， 业主王伟（化名）收到了自如管家的电话 ， 要求他从7月开始自降房租 。 受到疫情影响 ， 在6月这个传统旺季 ， 北京租赁市场却罕见遇冷 ， 以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营方和业主之间 ， 也陷入了一场谁该承担违约责任的争执之中 。
被要求自降1900元月租
按照一年前签署的资产管理服务合同 ， 王伟的房子委托给自如代管4年 ， 从第二年起 ， 每一年自如将按照3%的幅度给王伟涨租金 。 7月1日 ， 正是第二年租期开始的日子 ， 然而 ， 6月27日 ， 王伟却接到了自如管家的电话 ， 要求其下调租金 。
“管家告诉我 ， 每月租金至少下调1900元 ， 不同意就要解约 。 ”王伟转述自如的方案 ， 解约的话 ， 自如将赔偿他2个月的房租约2.4万元 ， 但同时 ， 他得支付自如装修和家具的费用总计5万元 ， “换句话说 ， 他们违约了 ， 我还得倒贴3万元 。 ”
在沟通中 ， 管家反复表示受疫情影响 ， 近期房子不好租 ， 希望作为业主的他能共担风险 。 可当王伟提出可以在疫情结束前承担租金差价 ， 但仍希望能按原来的合同继续履行时 ， 对方却拒绝了他的提议 ， 只说要么降价 ， 要么解约 。
被要求降价的长租公寓业主不止一位 。 业主邓女士两天前也收到了自如管家的电话 ， 同样表示因为疫情影响租赁市场不景气 ， 要求她把目前每月4400元的租金下调到3510元 。 “租金上涨的时候 ， 业主的收益是没有变化的 ， 现在亏损了 ， 却要业主来分担 ， 这不符合契约精神 。 ”
租赁市场遇冷是外因
“长租公寓在2020年开了个坏头！”这是2020年2月 ， 蛋壳公寓要求业主减免租金时 ， 租房人对其的评价 。 然而 ， 谁也没有想到 ， 4个月后 ， 自如也陷入了逼着房东降价的舆论漩涡 。 自如在给媒体的回应中称 ， 目前所有业主都在按时打款 ， 确有个别合约在和业主友好协商沟通优化 ， 也是受疫情影响房屋空置、商区变更等因素 ， 出现了收出倒挂的趋势 。
从短期看 ， 自如所言非虚 。 受疫情影响 ， 6月北京租赁市场罕见遇冷 。 研究机构报告显示 ， 6月前三周 ， 北京住房租赁交易量较5月同期下滑5.78% ， 较2019年6月同期下滑3.17% 。 同时 ， 即使在需求明显回升的4月、5月 ， 北京整体租金仍差于去年 。 其中4月份北京租赁住房平均租金为80.8元/平方米·月 ， 环比下降1.1% ， 同比下降6%；5月份平均租金水平为84.33元/平方米·月 ， 环比上涨4.2% ， 但同比仍下跌2.7% 。
华菁证券研报也显示 ， 疫情之下 ， 民营长租公寓面临的资金压力较大 ， 企业会以多种方式开源节流 ， 包括对银行、房东等提出贷款延期、免租等要求 ， 对租客进行涨租 ， 对亏损的房源强制退房等 。
“二房东”模式下的盲目扩张
“疫情只能算是导火索 ， 长租公寓风波频频的背后 ， 反映出长租公寓盲目扩张的模式是扭曲的、不可持续的 。 ”中国房产经纪公义联合会主席胡景晖谈到 ， 长租公寓是个回报周期较长的市场 ， 目前主流的长租公寓运营方采取的都是“二房东”模式 ， 即从个人或机构手中获取房源后再统一装修、出租 。 也因此 ， 从业主手里收房到将房子出租之间的时间差 ， 以及收房价格和出租价格之间的价格差 ， 是这种模式下运营方获取利润的最主要来源 。
“2018年 ， 因为恶性竞争 ， 许多长租公寓运营商以高出市场价30%到40%的价格囤房 ， 再降价出租 。 之所以敢高进低出 ， 是默认大城市的房租每年上涨5%到10% 。 可现实是 ， 包括北上广在内的很多城市这两年的租赁市场是趋稳并略有下降 。 ”胡景晖认为 ， 长租公寓应该是个“慢”市场 ， 可随着大量资本的无序进入 ， 让其陷入了野蛮式增长 ， 如果不改变盲目扩张的激进模式 ， 市场一遇冷业主就被要求降价的情况还会出现 。


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