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富力地产坐拥巨量土储和旧改金矿，偿债无忧的富力地产“被低估”

2020年是富力地产持续“强盈利、降负债”的一年 。 截至2019年底 ， 富力地产土地储备权益可售面积约5790万平方米 ， 权益可售货值7450亿人民币 ， 足够支持未来四至五年开发之用 。 此外 ， 已签约合作城市更新项目可售面积高达4000万平方米 ， 目标两年内转化1000万平方米 ， 富力地产或将释放新一轮的增长潜力 。
过去的2019年 ， 广州富力地产股份有限公司（下称“富力地产” ， 02777.HK）上交了一份亮眼的“年报答卷” ， 销售额、营业额、纯利纷纷增长至人民币为1381.9亿元、908.1亿元、100.9亿元 ， 经营业绩持续稳健 。
而在2020年全行业都一定程度受疫情的影响下 ， 富力地产勇于提出“降负债、重旧改”的发展战略 。 至少从财务数据上看 ， 富力地产的稳健经营思路 ， 不管在财务层面 ， 还是业务布局方面 ， 亦或是提升财务盈利能力而言 ， 都是切合市场需求及更具持续化的路径脉络 。
偿债能力稳健 融资手段多元化
公开资料显示 ， 2020年以来富力再融资利率均值在6.6% ， 境外融资均值约7.46% 。 纵观行业整体融资利率 ， 民营房企的融资利率大多处于10%-13%的高位 ， 而富力地产作为中国百强民营房企 ， 整体较低的融资利率 ， 再度彰显了其偿债稳健的实力地位 。
富力地产坐拥巨量土储和旧改金矿，偿债无忧的富力地产“被低估”
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同时 ， 在融资渠道上 ， 富力地产表现更加多元 。 根据披露 ， 富力地产今年以来先后发行了7亿元超短融、4亿美元的优先票据以及10亿元的境内公司债 。 此外 ， 手头还有超过180亿的中长期债券额度可供使用 。
由此可见 ， 不单单是债券融资 ， 包括股权融资、海外发债等 ， 富力地产的整体融资手段凸显多元化 。
“整体行业来看 ， 房地产近三年均处于偿债高峰阶段 ， 不少房企都在大规模发债进行借新还旧 ， 这已经成为行业常见的现象 ， 但与其他房企不同的是 ， 作为‘旧改之王’的富力地产 ， 由于手握较多旧改项目 ， 整体债务有所上升 ， 但旧改项目的特性是耗资大、时期长、盈利高 ， 因此 ， 未来随着富力地产在一二线城市货值的释放 ， 其杠杆率将得到显著改善 ， 而且 ， 至关重要的是旧改周期未来还将显著提升富力的盈利能力 。 ”业内人士对此指出 。
实际上 ， 纵观整个房地产行业 ， 2020年均处于偿债的高峰期 。
克而瑞数据显示 ， 2020年95家房企年内到期债券超过5000亿元 ， 同比上涨45% 。 而据Wind数据统计 ， 2020年将有逾2000亿元的房企信用债到期 ， 高峰期分别为3月、7月至10月 ， 在业内人士看来 ， 2020-2022年是房地产企业的偿债高峰期 ， 不单单是富力 ， 其他房企也同样面临着较大偿债压力 。
与此同时 ， 在偿债压力普遍较大的行业趋势下 ， 富力地产拥有较为稳健的偿债能力 。 以直接反映房企盈利能力指标的销售毛利率、ROE（净资产报酬率）为例 ， 富力地产的盈利能力远超同行 。 财务数据显示 ， 2019年在房企整体盈利下滑的趋势下 ， 富力地产的物业销售毛利率、ROE分别高达34.9%、13.8% ， 与行业29.9%毛利率及11.7%的ROE均值相比 ， 盈利能力明显高于行业平均水平 。
行业降负债趋势下 标普看好富力“降负债”
二十多年来 ， 通过高杠杆、高负债、高周转实现快速发展的房地产行业 ， 当下正朝“降负债、增利润”方向转型 ， 如 ， 龙头房企恒大、新城控股(601155,股吧)等 ， 均将“降负债”作为今年的战略目标 。 2020年 ， 受新冠疫情冲击、房企现金流承压 ， 房企回归质量增长 ， “降负债”成了市场目前的主要趋势 。
顺应大势 ， 今年3月 ， 富力地产在业绩发布会上 ， 再次明确“降负债” 。 “第一加快销售速度 ， 第二希望把买地的速度控制较为平稳 。 去年我们的整体速度是比较合理的 ， 买地速度小幅放慢 ， 依靠旧改等其他项目可以补充一些优质的地段或者土地 。 包括销售的策略 ， 加快项目去化等 ， 都可以把公司的杠杆率逐渐降下来 。 ”富力地产管理层表示 。


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