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中新经纬|最后一家未上市千亿房企IPO：信托输血 现金吃紧( 二 )


“主要是由于我们自2016年以来加快物业开发活动及地域扩张” ， 致使祥生控股的净利润水平不高 ， 2017年甚至录得净亏损2.86亿元 。 2018年、2019年 ， 公司分别实现净利润4.28亿元、32.09亿元 ， 简单计算 ， 净利润率分别为3.01%、9.03% 。 克而瑞的前述研究显示 ， 2019年50家典型上市房企的加权归母净利率和归母净利率中位数分别为10.9%、10.5% 。
谢逸枫对中新经纬客户端分析 ， 很多企业在扩张阶段 ， 都会更看重规模的增加 ， 从而有选择性地减少利润 ， 祥生控股也有类似表现 。 另外 ， 祥生控股借款成本高 ， 很多项目都在三四线城市 ， 都会拉低利润水平 。
祥生控股还存在着规模较大关连交易 。 2017年-2019年 ， 公司向单一最大供应商祥生建设(一名关连人士)作出的采购额分别为43.86亿元、96.10亿元、98.32亿元 ， 分别占总采购额的38.3%、43.5%、50.1% 。 根据披露 ， 祥生建设由祥生实业全资控股 ， 后者分别由陈国祥及其儿子陈弘倪持股99%、1% ， 因此 ， 祥生建设提供的物业项目建设服务交易构成持续关连交易 。
“我们依赖祥生建设会令我们承受多项风险 。 例如 ， 祥生建设可能出现经营困难 ， 将会(视情况而定)令其提供我们业务营运所需建设服务的能力被削弱 。 ”招股书提示称 。
偏爱信托融资 现金仅剩24亿元
随着盈利水平的改善 ， 公司的净资产负债率逐年走低 ， 2017年-2019年分别为13.8倍、7.4倍、3.6倍 。 不过 ， 对比同行 ， 这样的负债水平依旧不低 。 招股书说：“于往绩记录期间 ， 我们的净资产负债比率较高 ， 乃由于我们的借款金额相对较大 ， 以及由于先前累计亏损而导致总股本相对较小 。 ”
近三年 ， 祥生控股的借款总额(包括计息银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据)分别为258.74亿元、290.65亿元、285.27亿元 ， 而这些借款中 ， 信托融资占据了很大比例 。
中新经纬|最后一家未上市千亿房企IPO：信托输血 现金吃紧
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祥生控股信托融资情况 。 来源：祥生控股招股书
截至2019年底 ， 祥生控股共有51笔信托融资 ， 总额为180.07亿元 ， 未偿还信托融资总额占借款总额63.1% 。 51笔信托中 ， 只有少数几笔的年利率低于10% ， 其余都在10%以上 ， 最高的一笔超过了16% 。
信托占比过大 ， 导致公司的借款利率处于持续攀升状态 ， 利息支出规模不断增加 。 2017年-2019年 ， 其加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%及9.28% ， 银行及其他借款利息支出达到12.75亿元、25.58亿元、32.23亿元 。
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祥生控股现金流量表摘要 。 来源：祥生控股招股书
另一方面 ， 由于在全国范围内开展“1+1+X”的扩张战略 ， 祥生控股手上的现金及现金等价物逐年减少 ， 2017年-2019年 ， 现金及现金等价物分别为32.29亿元、31.13亿元、24.15亿元 。 截至2019年底 ， 公司一年以内到期的银行及其他借款超过百亿元 ， 现金及现金等价物明显低于短期到期债务 。
谢逸枫称 ， 祥生地产融资成本不断提高 ， 现金流也比较吃紧 ， 这些都促使它尽快上市融资 ， 以缓解资金紧张状况 。 (中新经纬APP)
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