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中新经纬|最后一家未上市千亿房企IPO：信托输血 现金吃紧


中新经纬客户端6月9日电(薛宇飞)在众多内地中小房企扎堆上市下 ， 港交所终于迎来一家规模房企的上市请求 。 近日 ， 祥生控股(集团)有限公司(以下简称“祥生控股”)在港交所发布招股书 ， 按照机构排名 ， 祥生控股年销售额已经挺进千亿元人民币 ， 进入中国房企前三十强 。 这可能是本年度最大的内房股IPO 。
3年业绩翻6倍 挺进千亿军团
【中新经纬|最后一家未上市千亿房企IPO：信托输血 现金吃紧】1951年出生的浙江绍兴诸暨人陈国祥 ， 是祥生的创始人 ， 报道显示 ， 早年间他依靠尼龙丝绵纶丝生意 ， 完成了资本的原始积累 。 20世纪90年代 ， 因承担村子拆迁改造工作 ， 陈国祥开始涉足房地产行业 。
招股书称 ， 祥生控股的历史可以追溯至1995年 ， 当时陈国祥与妻子朱国玲成立了祥生地产 。 1999年 ， 祥生在浙江绍兴开发了第一个住宅项目 ， 并透过多年的持续发展将业务拓展至浙江主要的城市 ， 包括杭州、温州、宁波、绍兴、衢州及湖州 。
之后 ， 祥生将业务范围扩张到了泛长三角地区 ， 分别于2004年、2007年进军江苏及上海市场 ， 进入的城市包括南京、合肥、苏州、南通等 。 2007年及2018年又将业务拓展到武汉、呼和浩特 。
中新经纬|最后一家未上市千亿房企IPO：信托输血 现金吃紧
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祥生控股土储分布 。 来源：祥生控股招股书
根据截至2020年3月底的土地储备分布 ， 浙江省仍是祥生控股最主要的阵地 。 招股书显示 ， 在2304万平方米的总土储中 ， 有50.2%的土储位于浙江省内 ， 其中 ， 祥生控股附属公司开发的物业项目的土储占45% ， 合营企业及联营公司开发的物业项目占5.2% 。
最近几年 ， 祥生控股的销售业绩持续攀升 。 中指院数据显示 ， 祥生2016年的销售额为180亿元 ， 排在中国房企第90位；至2018年 ， 销售额首次突破千亿关口 ， 达1071亿元 ， 排在房企第28位 ， 销售额在3年内增长了近6倍；2019年 ， 销售额达1225亿元 ， 权益销售额为921.3亿元 ， 均排在房企第25位 。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫称 ， 祥生控股从浙江起家 ， 并将主要业务布局在长三角区域 ， 成为近几年能够迅速扩张的原因之一 。 它的很多项目都在三四线城市 ， 在楼市火热、棚改货币化安置比例大的情况下 ， 销售业绩增长较快 ， 但很多房企都是“成也三四线 ， 败也三四线” ， 未来的风险还是要关注 。
招股书显示 ， 在祥生控股的土储中 ， 除了小部分土地位于上海、杭州、宁波、苏州、武汉、济南、呼和浩特等一二线城市外 ， 其余土储都分布在三四线城市 。
在中梁控股于2019年成功上市后 ， 祥生控股成为房企三十强中唯一一个未上市的企业 ， 业内预计 ， 祥生控股有可能是今年最大的内房股IPO 。
毛利率稍低 关连交易近百亿元
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祥生控股毛利及毛利率数据 。 来源：祥生控股招股书
2017年-2019年 ， 祥生控股营业收入分别实现约62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元 ， 毛利8.34亿元、30亿元、84.8亿元 ， 毛利率依次为13.2%、21.1%、23.9% 。
对于毛利率的上升 ， 祥生控股解释称 ， 主要是交付项目因地理位置优越而售价较高；项目开发实施标准化运营程序、对土地收购机会之敏锐市场趋势洞察及详细谨慎的流程 ， 令公司能以合理的成本获得土地及控制开发建设成本；杭州及杭州周边城市住宅物业市场状况整体有所上升 。
不过 ， 即便是23.9%的毛利率 ， 与行业平均水平相比也并不高 。 克而瑞研究中心对50家典型上市房企的数据进行分析后显示 ， 2019年 ， 50家房企的加权平均毛利率为29.9% ， 毛利率中位数为28.8% 。


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