限竞房豪宅太贵，限竞房太小，富力首开·金禧璞瑅为中产改善而生
在北京楼市中 ， 改善需求是一股很重要的力量 ， 但这几年处于压抑状态 。
众所周知 ， 过去两年限竞房成为北京供应的主体 ， 7090政策把本已进入改善轨道的楼市 ， 硬生生掰回到刚需轨道上 。 让希望改善升级的客户不得不延迟了购房计划 。
有人问：7090的限竞房也有大户型 ， 改善不可以吗？当然可以 ， 但总给人感觉：改善的不够彻底 。 首先 ， 7090限竞房即使有30%规划面积可突破90平米 ， 但考虑到整体指标的平衡和销售周转速度 ， 开发商对大户型设定的面积也相对保守 。 从2018—2019年北京上市的限竞房中 ， 绝大数改善产品都在138平米以内 ， 虽然也为四居 ， 但尺度、空间和功能都相对紧凑 ， 属于基本款改善 ， 而非舒适性改善 。 其次 ， 改善需求不仅仅指户型面积 ， 还有对社区周边环境、规模密度、精装配置、生活配套等一系列的要求 。 但对于多数7090限竞房来说 ， 关注70%的刚需是第一位 ， 少量改善产品供不应求 ， 因此不愁卖 。 为了追求速度 ， 品质不上不下 ， 客户不会感觉太心动 。 所以说 ， 积压的改善需求很大 ， 但并没有充分释放出来 。
那么今年 ， 市场对“改善”能更友好吗？『地产营销人』认为：高端改善在缓缓打开空间 ， 但中产改善却依然在夹缝之中 。 下面分析一下原因：
1、豪宅回归 ， 与中产改善无关北京今年土地市场很热 ， 拍出的25宗住宅土地 ， 不限价地块就占了20宗 ， 其中还包含不少高价地 ， 楼面价纷纷突破七万 ， 已接近历史最高水平 ， 意味着豪宅时代再次回归 。 但这些未来要卖到12—15万/平米的豪宅 ， 就算做出改善性产品 ， 也与中产改善无关 ， 能接受1500—2000万门槛的只属于少数人 。
【限竞房豪宅太贵 ， 限竞房太小 ， 富力首开·金禧璞瑅为中产改善而生】因此 ， 限竞房土地减少 ， 不限价土地增多 ， 并没有赐予主流改善太多机会 。 楼市在转轨中 ， 又开始走向另一个极端——豪宅化 。 回忆2016年 ， 那个轰轰烈烈的豪宅时代 ， 市场上鲜见低于1000万总价的新房 ， 这一幕如果再现 ， 中产想改善依然尴尬 。
2、面积下沉 ， 限竞房无意改善今年出现的限竞房在刚需的道路上越走越远 ， 面积不断下沉 ， 户型没有最小只有更小 ， 连那30%的改善产品都被积压到刚需阵地 。 过去130多平米的四居还能抵挡一阵 ， 至少还能满足一部分改善客户的需求 ， 现如今120平米内的四居成了标配 ， 甚至110平米内的四居也开始出现 。 总价是降低了 ， 但对中产改善已没有任何意义 ， 就算居室增多 ， 他们也不会去买比现状居住面积更小的产品 。
因此 ， 限竞房改善产品的刚需化 ， 进一步封堵了中产寻求升级的道路 。 那么 ， 市场主流的改善到底应该具备什么条件呢？『地产营销人』认为：在中产可接受的总价范围内 ， 项目要拥有较好的生态环境 ， 住区氛围以及低密的建筑形态 ， 户型尽可能舒适 ， 四居、五居为主 ， 拥有宽阔尺度和空间感 ， 产品打造体现匠心精神 。 那么 ， 这种需求量最大的改善产品有没有呢？上周 ， 『地产营销人』在中央别墅区御河板块品鉴了一个新项目——富力首开·金禧璞瑅 ， 在整体参观示范区和样板间后 ， 认为这是一个非常适合中产改善的社区 。 
图片
接待中心实景
中央别墅区御河板块 ， 离尘不离城富力首开·金禧璞瑅位于中央别墅区御河板块北延 ， 京承高速未来科学城出口向北行驶2公里即达 。 地处未来科学城、怀柔科学城、临空经济区三区交汇之核 。 
图片
区位示意图
项目不仅享有中央别墅区成熟资源和配套 ， 同时未来科学城作为第一个国务院批准的“国家智慧城市试点” ， 其蓬勃的产业发展也给区域带来想象力 。 富力首开·金禧璞瑅坐拥“三横三纵双轨一空”的交通网络 ， 与城市发展脉搏交融重合 ， 可快速连接望京商务区、国贸CBD、国际机场等主城经济圈 ， 出行较为便捷 。
推荐阅读
- 寒馨星|B站“肺癌晚期”up主翻车：卖惨求打赏，被扒住豪宅，抽烟吃海鲜
- 范冰冰|洪金宝称自己送了范冰冰一套豪宅，但从来都没去住过！
- 5g|5G手机价格还是太贵，不如看看这两部4G手机，性能颜值都很在线！
- 客机|老人住波音727客机20年，梦幻豪宅应有尽有！
- 肌肉■章泽天举铁秀肌肉曝光豪宅内景 装修风格时尚大气
- [感觉]住5千万豪宅感觉不安全 贝克汉姆欲建秘密通道设保安亭护家人
- 北京【楼盘测评】中海甲叁號院：“西贵”豪宅年轻化
- 8226富力首开·金禧璞瑅引领“剧场效应” 成为限竞房时代名副其实的“华彩”
- 北青网娱乐陪母亲练字画面温馨，郑秀文买豪宅孝顺父母
- 旭辉解局 | 旭辉林家兄弟买卖“赌王豪宅”的财务算盘