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8226富力首开·金禧璞瑅引领“剧场效应” 成为限竞房时代名副其实的“华彩”

想象这样一个场景——一群人在剧院里坐着看表演 ， 本来大家都看得好好的 ， 结果不知道为什么突然有个人站了起来 。 他站起来不打紧 ， 后面的人可看不到了 。 于是 ， 后面的人也只好站起来 ， 这样才能保证欣赏到演出 。 最终 ， 整个剧院里 ， 所有人都站起来看戏了 。 甚至 ， 站起来还不够 ， 最终大家可能要站在凳子上才作罢 。 这就叫“剧场效应” 。
这个效应 ， 有很多的解读 ， 比如 ， 它是不是也很像当下的北京楼市？产品上的“剧场效应”——前排的房企拿出神户型 ， 后续的楼盘是不是也必须加码户型设计？
在土地市场 ， 也同样如此 。
5月19日 ， 北京3宗不限价地块挂牌竞拍 。
其中 ， 分钟寺的两宗宅地被合生创展竞得 ， 溢价率分别达到了42.08%和37.86% ， 楼面价则均突破了7万元/平方米 。
土拍市场上 ， 不限价房地块一个个“站”了出来 ， “剧场效应”让未来的置业门槛以可见速度抬升 。
当限竞房一个个清盘告别 ， 这出大戏的尾声 ， 由谁来演奏最后的华彩篇章？
限竞房的剧场里 ， 规划的精彩戏份总是太少 。
70/90政策 ， 让限竞房成为同质化竞争的“红海” 。 进而 ， 在未来 ， 二手房市场也必然充斥着大量90平方米以下刚需户型；而二孩时代日益旺盛的改善需求 ， 却必须面对改善产品不足的尴尬处境 。
据统计 ， 在110多个限竞房项目中 ， 非70/90项目只有10多个 。 纯改善、低容积率的项目更是屈指可数 。 尤其是富力首开• 金禧璞瑅这种1.5黄金容积率的、全盘均为140平方米以上的墅质社区 ， 更是极度稀缺 。
这里有个概念：1.5黄金容积率是什么意思？就好像数学上著名的黄金分割点一样 ， 1.5 ， 堪称容积率的黄金分割点 。
为什么这么说？
北京住宅区的总体平均容积率是2.1左右 ， 容积率超过这个数值 ， 则显得拥挤；而一旦容积率低到1甚至以下 ， 比如很多别墅项目 ， 肉眼可见的没有人气 ， 养不活基本的商业配套 。
【8226富力首开·金禧璞瑅引领“剧场效应” 成为限竞房时代名副其实的“华彩”】1.5左右的容积率 ， 既满足了居住的舒适感 ， 又保证了社区有足够的人气 。 同样是1.5容积率 ， 怎么做规划也有讲究 。
曾经北京楼市流行“高低配” ， 高层部分高容积率 ， 剩下部分做出别墅卖出高溢价 。
这种做法的恶果逐渐显现：高层无舒适性、别墅备受对视困扰无隐私感 。 均质社区成为好房子的标配 ， 一部分叠拼别墅+不超过8层的小洋房 ， 富力首开• 金禧璞瑅把整个社区的均好性做到极致 。
8226富力首开·金禧璞瑅引领“剧场效应” 成为限竞房时代名副其实的“华彩”
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在1.5容积率下 ， 洋房楼间距可达30～40米 ， 可以从容设计园林 ， 也避免了对视问题 。 项目园林的设计 ， 以桃花源记为设计灵感 ， 以桃园五境为设计理念 ， 以桃园九景为设计元素；通过金镶玉的设计手法 ， 设计了中心大湖外加五重立体园林景观、十二庭加十二巷的园林体系 。
8226富力首开·金禧璞瑅引领“剧场效应” 成为限竞房时代名副其实的“华彩”
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更值得一提的是 ， 在西区景观大道的中央 ， 还设计了面积达5000平米的中心园林 。
整个园区的园林体量、美学水准 ， 完全媲美4000万+级别豪宅的水准 。
限竞房的剧场里 ， 户型是当仁不让的主角 。
当“神户型”几乎已经成为标配 ， 后来者如何博一声喝彩？
富力首开• 金禧璞瑅的答案是：多变空间的高成长性、大横厅L型采光的高舒适性、大外玄关的高获得性 。
先说高成长性 。
一个家庭 ， 居住需求总是在动态变化的：有了孩子、有了二胎 ， 老人来帮带孩子 ， 老人回老家了 ， 孩子出去上学了……
每个阶段 ， 对居室的需求是不同的 ， 在换房成本越来越高的时代 ， 总换房显然是不现实的 。


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