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地产解局 | 大唐地产再冲上市

观点地产网 最近在港交所排队上市的房企有点多 。
仅是过去的5月单月 ， 前有港龙、实地 ， 后传合能 ， 5月31日晚间又多一个大唐地产 。
每股面值0.01美元 ， 股份数量待定 ， 由工银国际作为独家保荐人……正如其logo中的京剧蓝脸脸谱 ， 一向低调的大唐地产对上市犹抱琵琶半遮面 ， 意图弥补错失良机的十一年 。
“刚猛、忠直并富于反抗精神” ， 这是京剧中蓝脸所代表的意义 ， 也暗含了福建企业爱拼才会赢的奋斗精神 。 这家从台赴闽的房企在2008年中断了赴港上市的计划 ， 如今又将从头再来 。
与港龙相似 ， 大唐地产首份招股书早在2019年12月便已递交 ， 2020年5月28日届满失效 ， 过了短短3日又重新递表 。
一而再 ， 再而三 。 大唐地产这次能否成功上市 ， 一圆旧梦？
数据更新中不变的高负债
“所有的困难在宇宙面前根本不算困难 ， 所有的成就在宇宙面前根本不是成就 ， 融入其中就好 。 ”大唐地产总裁黄晞曾在观点地产新媒体的访谈中表示 ， 对房地产还是坚定的看多 ， 未来至少还有十年的时间有比较好的发展空间 。
相较上一次招股书 ， 大唐地产改动不大 ， 主要将经营数据从截至2019年9月30日更新为截至2020年2月29日 。
招股书显示 ， 2017至2019年期间 ， 大唐地产的收益分别为40.19亿元、54.96亿元及81.08亿元 ， 复合年增长率约为42%；毛利分别为9.66亿元、15.25亿元及21.85亿元 ， 毛利率分别为24%、27.8%及27% 。
其中 ， 大唐地产的主要收入来源仍为销售物业 ， 其收入升至77.72亿元、占比95.9% ， 毛利率在26.3%-28.3%；代建业务收入占比连续三年下滑 ， 由13.3%降至2.7% ， 毛利率保持在5%不变；租金收入、酒店服务收入及其他收入均未超过5000万元 ， 在总收入占比最高1% 。
值得注意的是 ， 诚然高负债率是房地产行业的普遍现象 ， 但大唐地产一度高达1087.9%的负债率成为了上市无法绕路的问题 。
2017-2019年 ， 该公司净负债比率为1087.9%、408.8%及119.2% ， 负债总额分别为257.79亿元、297.51亿元及339.55亿元 ， 对应资产总值264.26亿元、311.56亿元以及370.39亿元 。
对此 ， 大唐地产在近400页招股书（不含附录）中花了十分之一的篇幅来陈述公司可能面对的风险事项 。 政府政策变动、项目进度变动、新冠疫情影响等诸多不确定因素被一一罗列 ， 全看投资者是否买单 。
至于本轮融资规模 ， 大唐地产尚未对外披露 。 据最新一版招股书 ， 其上市所获资金将一分为三：其一 ， 用于支付天津、长沙的5个物业开发项目的建筑成本 ， 总金额逾21.5亿元；其二 ， 用于偿还3笔银行借款 ， 分别为固定年利率8.5025%计息及于2021年8月到期、固定年利率10%计息及于2020年11月到期、固定年利率7.125%计息及于2022年4月到期；其三 ， 用于一般业务运营及运营资金 。
值得注意的是 ， 需要偿还的2022年4月到期、固定年利率7.125%的这一笔银行贷款为本次招股书新增 ， 但未具体公布金额及条款 。
截至2019年12月31日 ， 大唐地产未偿还借款共计79.27亿元 ， 包括一年内到期借款24.32亿元、一至两年内到期借款31.51亿元 。 如何偿还？当然是上市融资或者是借新还旧 。
黄晞曾对观点地产新媒体透露 ， 公司账上现金将主要用于新的投资 。 虽然账上仍持有现金及等价物约22亿元 ， 大唐地产于2020年2月之后又陆续斥资34.4亿元在江苏南通、浙江台州等城市拿下了逾30万平地块 。
此外 ， 招股书显示 ， 大唐地产另有7笔信托融资尚未履行 ， 到期日在2020年至2021年间 ， 金额总计28.86亿元 。
千亿目标引出鲜有关注的八桂楼市
除了高负债 ， 大唐地产屡被质疑的另一点在于总裁郝胜春曾于2019年喊出的口号：三年冲千亿（销售目标） ， 进入全国房企50强 。
据观点指数统计 ， 2020年1-5月 ， 大唐地产的销售金额为101.1亿元 ， 全国排名78 ， 离第50名仁恒置地216亿元有100多亿的差距 。


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