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行业存量时代，资管机构赋能房企( 二 )


在行业高速增长期 ， 竞争力相对弱一些的房企生存的难度也是不大的 ， 但在存量时代 ， 分化会越来越加剧 ， 管理更加精细、产品力更强以及融资能力更优的房企在市场占有率、回报率、企业安全性等等方面会越来越有优势 ， 行业的集中度也会进一步提升 。
另一方面 ， 区域以及城市之间也会出现进一步的分化 。 主流房企回归一、二线以及长三角、大湾区等重点区域在内的核心城市 。 同时 ， 疫情也暴露出来了各地城市治理水平的一些差异 ， 区域之间分化的趋势也会越来越明显 。
随着存量时代的到来 ， 整个行业趋势也发生了一些新的变化 ， 对我们这类的资管机构与房企的合作带来了新的挑战和机会 。
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资管机构赋能房企发展
与传统金融机构不同的是我们这种另类投资和资产管理机构的逻辑其实更偏向于投资 ， 在风险可控的情况下去追求合适的一些收益 ， 投资方式也更加灵活 。
首先股权合作层面 ， 一方面在存量时代整个行业是降速的 ， 平均利润率下降 ， 行业风险加大 ， 开发商也在寻求风险共担 ， 近些年 ， 许多开发商之间的合作项目是越来越多 。 另外一方面 ， 在维持适当规模的情况下 ， 各大开发商都是在寻求资本结构的优化 。 同时 ， 开发商在积极的寻求往“轻”的方向进行转型 ， 包括代工代建的技术输出、孵化物业管理公司这一类的轻资产运营的公司 。
基于以上原因 ， 资管机构与房企在股权合作方面 ， 就有了比较好的一个基础 。 这其中又分为两个层面 。 第一个层面 ， 是在项目端股权的合作 ， 这也是目前国内资管机构与房企合作越来越多的一个模式 ， 包括同股同权类、优先股类等合作 。 第二个层面是在公司层面的股权合作 ， 主要包括开发商内部孵化出的轻资产类的公司 ， 典型的就是物业管理公司和商业管理公司 。
物管公司是近两年的一个风口 ， 各大开发商都在分拆自己的物业公司上市 ， 尤其是这次疫情之后物业公司的估值也是屡创新高 ， 有头部物业管理公司的市值已经突破了1000亿 。 在整个孵化的这个过程中 ， 资管公司也是可以参与其中 ， 进行股权投资 ， 在助力房企发展的同时 ， 分享成长的收益 。
其次在并购夹层 。 整个存量时代一个很重要的特征就是并购会比较多 。 随着分化的加剧 ， 行业内部也在不断整合 ， 并购目前已经不仅仅局限于是单个项目或者是多个项目的层面 ， 在集团层面的并购也是屡见不鲜 。 在并购里 ， 除了开发商以及银行金融机构的优先并购贷款外 ， 夹层的资金也是经常被用到的一些工具 。 夹层投资参与不仅仅是解决了开发商的部分资金问题更为重要的是能够是帮助交易对手整合资源 。
第三点资产证券化 。 资产证券化尤其是Reits一直是一个比较热门的话题 ， 五一节前整个基础设施类公募Reits的推出 ， 也算是国内Reits领域的一个标志性的事件 。 虽然这次商业地产没有纳入试点 ， 但从长远来看对整个存量资产的盘活还是有比较大的正面意义 。
对于开发商和资管机构来讲我觉得有几个点大家可以一起探讨 。 首先 ， 优质的商办类、产业类或者文旅类资产的一些盘活 ， 资管机构可以参与到区位优势比较明显、未来可预期的现金流比较稳定的项目前期投资 。 这一块属于是Pre-Reits 的阶段 。 其次 ， 资管机构可以就目前发行的Reits产品 ， 进行一些夹层的投资 。 资管机构可以发挥资源整合以及专业投资机构的优势 ， 在Reits发行的全过程中充当项目协调人、基金管理人以及专业资产管理人的角色 ， 助力存量资产的盘活 。
行业存量时代，资管机构赋能房企
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