江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

资产颜立群：商业地产REITs的操作与投资价值

5月19日 ， 京东数科研究院举办内部研讨会 ， 邀请各方专家共同探讨如何认识REITS的投资价值 。 龙元建设(600491,股吧)股份公司副总裁颜立群带来主题发言“商业地产REITs的操作与投资价值” 。
颜立群表示 ， 从一级市场来看 ， 商业地产的价值主要体现在两个方面：一是其本身的可交易价格 ， 二是它所产生现金流的折现值；从二级市场来看 ， 商业地产REITs的价值受两个因素影响：一是货币政策 ， 二是管理人的专业水平 。
2020年4月30日 ， 国家发展改革委与中国证监会共同发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 ， 正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作 。 这标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步 ， 是资本市场支持基础设施投融资机制创新的有益实践 。
为了更好地推进政策宣传 ， 帮助广大投资者认识和了解其投资价值 ， 京东数科研究院举办内部研讨会 ， 邀请各方专家共同探讨如何认识REITS的投资价值 。 主要就“文件出台背景”、“优质资产的识别与评价”、“REITs的实际操作”、“各类项目的投资价值分析”等细分议题进行交流及探讨 。
龙元建设股份公司副总裁颜立群带来主题发言“商业地产REITs的操作与投资价值” 。 他表示 ， 从一级市场来看 ， 商业地产的价值主要体现在两个方面：一是其本身的可交易价格 ， 二是它所产生现金流的折现值；从二级市场来看 ， 商业地产REITs的价值受两个因素影响：一是货币政策 ， 二是管理人的专业水平 。 对投资人来说 ， REITs的价值除了体现在上述两个方面外 ， 还存在一个问题 ， 即商业地产的使用年限只有40年 。 总之 ， REITs的定价具备较高的复杂性 ， 涉及到各类中间成本、税收、管理费收取模式等众多不确定因素的影响 ， 需要待项目推出后做更进一步的研究和分析 。
以下为发言全文：
颜立群：我负责过国内资产证券化业务的具体实务操作 ， 在2005年至2006年间 ， 我通过一年的时间完成了市场上第一单市政基础设施ABS ， 同时也实现了会计上的出表 。 商业地产REITs在国内沿用了ABS的核心架构 ， 因此可进行参考 。
接下来 ， 我想谈谈对商业地产REITs投资价值的判断 。 基建的REITs和商业地产的REITs略有区别 ， 但是它们的本质非常接近 。 我想从两个角度探讨REITs的价值：一个是一级市场 ， 另一个是二级市场 。 在一级市场中 ， 业务流程从原始权益人发起REITs开始 ， 后续进行资产证券化 ， 最终通过各类中介机构和管理人进行定价 。 从一级市场来看 ， 商业地产REITs的价值主要体现在两个方面：一是通过持有物业产生租金收入 ， 并根据租金收入每年进行分红 ， 该定价可通过现金流折现模型将未来租金现金流进行折现 ， 根据合理的折现率得出现值 ， 通俗来说 ， 也就是将未来的现金流折算到现在值多少钱 。 以上市公司陆家嘴(600663,股吧)为例 ， 去年其在上海共获取了32亿元左右的租金收入 ， 这些租金收入全部来自商业地产 。 陆家嘴在浦东地区拥有一百栋左右商业写字楼 ， 形成的租金收入非常稳定 ， 毛利率在70%以上 。 根据该现金流进行测算 ， 假设折现率为6% ， 测算周期为20年 ， 那么将每年32亿元的租金收入通过毛利率减去各类成本后 ， 现值至少为300亿元 ， 这是基于租金收入的价值 。
第二个价值是持有物业的资产价值或者资产本身的交易价格 。 比如一栋商业物业可以10亿元的价格出售 ， 那其资产价值即为10亿元 ， 这个价值会根据市场行情波动 。 交易价格可能受到众多因素的影响 ， 例如房地产市场价格波动、出租率和周边配套设施等 。 因此从一级市场来看 ， 商业地产的价值主要体现在两个方面：一个是其本身的可交易价格 ， 另一个是它所产生现金流的折现值 。 将这两个价值相加便形成了商业地产REITs的底层资产定价 。
但基础设施项目的底层资产的定价极其复杂 。 为什么基础设施REITs的呼声这么高 ， 但上市公司、保险资管、公募基金等资产方和资金方的反馈较少？一个因素是项目的可持续性存疑 ， 各方均担心可能推出到市场上的项目较少 ， 如果项目数量和体量不充足 ， 市场规模和交易量均有限 ， 那么各方参与的意愿也有限 。 第二 ， 政策的变化会对底层资产的定价会造成冲击 ， 现金流折现模型中的各类参数均会受到政策变化的影响 。 比如高速公路公司受到疫情政策的影响 ， 可能出现数月无法产生收入的情形 ， 那么这种政策不确定性和不稳定性会影响底层资产定价 。


推荐阅读


上一篇：灿烂海滩|排名第四十一的梁山好汉：五次出战三次被俘，最终丢了性命

下一篇：寻史大观|儿童散学归来早，忙趁东风放纸鸢：宋代孩童“玩物不丧志”的童年