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深圳实探深圳租赁市场：从“冰点”艰难复苏

深圳实探深圳租赁市场：从“冰点”艰难复苏
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数据来源：戴德梁行 罗曼/摄 吴比较/制图
证券时报采访人员 罗曼 吴家明
受新冠肺炎疫情影响 ， 今年以来深圳写字楼、商铺及房屋出租等市场陷入冰点 。 证券时报采访人员近日走访深圳中心区多个写字楼发现 ， 写字楼空置率居高 ， 租金下调幅度最高达50% 。 龙岗区大芬油画村、南山区南油服装市场等地商铺退租、转租现象较为普遍 。 采访人员在实地调查深圳宝安区石岩一带工厂时发现 ， 很多中小规模的工厂都已外迁至深圳周边的佛山、东莞、惠州等城市 。
“深圳这边厂房租金以及人工成本太高了 ， 租金从2008年的8元/平方米增长到现在的40元/平方米 ， 产品价格涨幅却远不及租金及人工成本 ， 所以就将工厂搬到了惠州 。 ”一家具生产厂商老板向证券时报采访人员表示 。
不过 ， 石岩的工厂搬迁或许也跟深圳的产业升级有关 ， 即淘汰产业链低端工厂 ， 逐步打造高新技术产业园区 。 有几位资深的写字楼销售经理也对采访人员表示 ， 写字楼大量供应可降低企业租赁成本 ， 大量优质又租金优惠的办公空间可以有效避免企业外流 ， 同时鼓励更多企业做大规模 。
写字楼空置率较高
今年以来 ， 深圳写字楼市场遭遇寒冬 。 戴德梁行最新研究报告显示 ， 一季度深圳甲级写字楼平均租金比上年末下降3% ， 空置率达24.6% 。
近日证券时报采访人员实地走访深圳福田、南山、罗湖等区 ， 调查CBD写字楼出租情况 。 在福田CBD凤凰大厦 ， 贝壳中介杨先生介绍：“目前凤凰大厦的空置率在10%左右 ， 每一楼层基本都有几套空置 。 之前租金220元左右一平方米 ， 现在最低能谈到120元/平方米 。 这是之前从来没有过的 ， 租金降幅45% ， 现在去跟业主谈还有降价的空间 。 ”
深圳市福田中心区的甲级写字楼皇庭广场、卓越世纪以及平安金融中心的空置率则徘徊在30%左右 。 链家地产中介王先生向采访人员表示：“现在租比较划算 ， 卓越世纪中心有一整层对外出租 ， 业主报价180元/平方米 ， 但是春节前卓越世纪的写字楼对外报价是每平方米320元以上 。 如果看中了 ， 在180元/平方米的基础上还可以再谈 。 如果租约在3年以上 ， 谈的空间更大 。 ”
在南山科技园上班的陈晨 ， 最近也在帮朋友物色办公地点 。 由于公司偏向互联网行业 ， 南山科技园成为其首选 。 “现在许多写字楼季付、半年付都有相应优惠 ， 免租期也可以谈 ， 一些二房东甚至已经不赚钱在租 。 如果价格不合适 ， 也有低至每平方米70元左右的物业 。 ”该片区一位中介告诉采访人员 。
造成写字楼空置率攀升的另一原因为新增供应 。 在经历几个季度的需求疲软后 ， 今年一季度深圳仍有3座甲级写字楼投入使用 ， 带来共计30万平方米的新增供应 ， 全市存量推升至582.4万平方米 。
戴德梁行研究报告指出 ， 写字楼租金压力及高空置局面或贯穿年内市场 。 商业及商务活动仍待恢复 ， 疫情对租赁市场的影响或将于二季度开始显现 。 在需求放缓的背景下 ， 年内深圳甲级写字楼租金将面临较大压力 ， 空置率恐将再度上探 。
在罗湖笋岗片区 ， 一些由旧仓库和批发市场改造而成的写字楼 ， 日益得到中小企业的青睐 。 采访人员发现 ， 笋岗片区有越来越多的旧仓库和批发市场改造成写字楼 ， 企业入驻率保持相对稳定 。 有进驻的公司工作人员告诉采访人员 ， 类似写字楼的价格 ， 空间却比一般甲级写字楼要大 ， 而且对入驻企业的要求也没有那么高 ， 比较适合中小企业 。
店铺招租广告频出
疫情之下中小企业生存困难已成业内共识 。 从事服装批发生意的秦小姐感叹春节至今生意越来越难做 。 “虽然国内疫情好转 ， 但是南油服装市场人气连平日的十分之一都未恢复 ， 本来就是做批发生意 ， 现在却开始做零售 ， 并且开始直播带货 ， 希望能熬过这次疫情带来的冲击 。 上个月我跟另一合伙人商量后 ， 决定将现有门店面积缩小一半 ， 另一半转租 。 业主也同意了 ， 因为一旦失去客户 ， 他们再想招租可能就难了 。 ”


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