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杭州5万人抢959套房！杭州楼市又火了！一楼盘预售冻结资金超400亿！“万人摇”项目接连出现( 三 )


杭州前5月卖地超千亿
杭州楼市的火热程度已然超出所有人想象 ， 不少业内人士以为疫情之后楼市会“蔫一会” ， 现实不仅没有 ， 反弹还非常明显 。 疫情过后 ， 杭州二手房量价齐涨 ， 5月均价2.7万元/平方米 ， 环比上涨2.5% 。
与此同时 ， 杭州推地节奏也非常快 。 截至2020年5月份下旬 ， 杭州土地出让金达到1040.8亿元；回看2019年 ， 杭州也是在五月份就完成了千亿出让金的指标 。
杭州有“限地价限房价”制度 。 不少新出让地块都采取了双限策略 。 在拍地之前 ， 开发商其实就能测算好地块以后盖出来的房子精装能卖多少钱、毛坯能卖多少钱 。 那么按照各家成本测算 ， 就知道地价拍到多少的时候 ， 项目利润有多少 。 双限地的出现 ， 也导致新房价格比周边二手房价格便宜 。
项目预期收益率仍是开发商拿地核心指标 。 以5月21日一场土拍为例 ， 崇贤地块由于商业占比大 ， 预期利润率较低 ， 底价成交；东湖新城地块在溢价封顶之时仍有7.8%的收益率 ， 竞拍到了自持9%方才成交；而瓶窑A6地块在溢价封顶的时候 ， 也有超8%的收益率 ， 自持也达到7% 。
综合前述业内人士所言 ， 地块“双限”下 ， 虽然开发商的利润空间越来越低 ， 但基于杭州强大的城市竞争力和充足的土地供应 ， “房企即使测算地块只有2-3%的利润率也要去抢” 。 房地产金融属性越来越重 ， 导致房企对银行贷款高度依赖 ， 只有拿到新地块才可能有新增贷款 ， 从而覆盖旧的贷款 。 张希文指出 ， 目前在杭州重仓的少数几家房企 ， 如果一年内或者较长时间不拿地 ， 资金链风险很快就会暴露 。
去年以来 ， 已经有甘肃建投、广州时代、荣盛、美的置业、新鸥鹏、新世界、新鸿基、伟业控股、聚佳融、新力地产等首次进入杭州 。 据统计 ， 2019年在杭州拿地前三名为融创、滨江、中国金茂 。
杭州透明售房网数据显示 ， 2020年一季度 ， 杭州全市总成交面积195.9万平方米 ， 同比下降超5%;成交金额490.2亿元 ， 较去年同期增长8.1% ， 疫情并未对一季度的成交量造成太大影响 。 2020年一季度土地楼面价10895元/平方米 ， 与去年同期的10930元/平方米基本一致 。
4月 ， 杭州土市再迎一波推地潮 ， 共成功出让土地43幅 ， 同比增长29.3% ， 环比增长90%;总成交金额385.3亿元 ， 同比下降0.7% ， 环比增长195.8% 。 其中23幅涉宅土地 ， 有9幅地块竞拍至自持 ， “封顶”、“竞自持”等现象又重回市场 ， 整体的溢价率上升至24.4% ， 创下了自去年7月“双限”政策实施以来的新高 。
本期编辑 刘巷
本文首发于微信公众号：21世纪经济报道 。 文章内容属作者个人观点 ， 不代表和讯网立场 。 投资者据此操作 ， 风险请自担 。
（责任编辑：张洋 HN080）


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