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中国证券报·中证网|警惕房企变相融资拿地，50城合计土地出让额1.6万亿

（北京联盟_本文原题：50城合计土地出让额1.6万亿元 ， 警惕房企变相融资拿地）
中国证券报·中证网|警惕房企变相融资拿地，50城合计土地出让额1.6万亿
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深圳、广州、北京等热点城市高价地块不断出现 。
近期 ， 全国土地市场整体持续升温 ， 深圳、广州、北京等热点城市高价地块不断出现 ， 成交额快速攀升 ， 多个城市土地出让成交额超过千亿元 。
土地市场持续升温
中原地产数据显示 ， 北京、杭州、上海等城市今年以来土地成交额已突破千亿元 。 其中 ， 北京为1130亿元 ， 土地出让额居前 ， 杭州为1097亿元 ， 上海为1015.47亿元 。
同时 ， 50个典型城市合计土地出让额1.6万亿元 ， 同比上涨12% 。 其中 ， 27个城市超过200亿元 ， 49个城市超过100亿元 。 上述数据均刷新近年来同期纪录 。 超过20亿元的地块44宗 。 其中 ， 底价成交为11宗 ， 占比25% 。
23个城市土地出让规划建筑面积超过1000万平方米 ， 成都、重庆、苏州3个地区超过2000万平方米 。 其中 ， 成都土地出让规划建筑面积合计2770.17万平方米 ， 重庆合计为2335.5万平方米 ， 苏州为2334.08万平方米 。 在一线城市中 ， 北京地区土地出让规划建筑面积合计356.43万平方米 ， 平均溢价率为18.61% 。
杭州等热点地区土地出让规模及成交溢价率均较高 。 5月27日 ， 杭州市萧山区集中出让5宗宅地 ， 规划建筑面积合计为143915平方米 ， 总成交价66.18亿元 ， 保利、顺发、景瑞等房企成功竞得地块 。 其中 ， 杭州众毓企业管理有限公司以总价13.34亿元竞得萧山区宁围单元XSCQ1405-04地块 ， 楼面价为21722元/平方米 ， 溢价率27.78% 。 杭州众扬企业管理有限公司以总价8.09亿元竞得宁围单元XSCQ1405-18地块 ， 楼面价21521元/平方米 ， 溢价率26.59% 。
近期热点城市出让的住宅地块楼面价较高 ， 容积率较低 。 这就意味着竞得者需要在相应地块上建造改善型住宅产品 。
5月27日 ， 天津津南区辛庄板块3宗住宅用地入市 ， 规划建筑面积15.75万平方米 ， 起始总价为28.85亿元 。 其中 ， 津南（挂）2020-06号地块由中铁建设集团房地产有限公司以底价6.93亿元获得 ， 楼面价为9462元/平方米 。 该地块为二类居住用地 ， 规划建筑面积36619.5平方米 ， 容积率不大于2且不小于1 。 大华（天津）发展有限公司以底价21.92亿元获得04号、05号地块 ， 成交楼面价分别为9454元/平方米、10698元/平方米 。 04号地块容积率为不大于2且不小于1 ， 05号地块容积率为不大于1.6且不小于1 。
房企拿地热情不减
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出 ， 多地出让较优质地块 ， 有利于稳定楼市 ， 提振市场信心 。 一些地区推出的住宅用地资源稀缺 ， 地理位置佳 ， 且周边配套建设较成熟 ， 教育、医疗资源优质 。 出让优质地块 ， 很大程度上激发了房企的拿地热情 。
据中指研究院监测 ， 2020年前4个月 ， 保利地产、香港置地、中国恒大3家房企拿地金额均超过300亿元 。 龙湖集团、华润置地、绿城中国3家房企拿地金额在200亿元至300亿元之间 。 新城控股、招商蛇口分别揽地198亿元及192亿元 。 TOP10企业拿地总额2400亿元 ， 占TOP50企业的37.8% 。 进入5月 ， 房企拿地热情不减 。
克而瑞研究中心谢杨春指出 ， 百强房企土地总货值规模达到42万亿元 。 其中 ， 前10强房企的土储总货值达18万亿元 ， 占百强房企总货值的4成以上 ， 规模房企的土地储备具有优势 。 从龙头企业的投资策略看 ， 以深耕聚焦、谨慎投资为主 ， 且收并购成为获取资源的重要途径 ， 注重运营节奏 。
今年以来房企联合体拿地明显增加 。 这种方式可以减少单家房企资金占用规模和成本 ， 提升拿地成功率 。 同时 ， 后期销售方面可以增加更多“卖点” ， 提高综合知名度 ， 有利于提升销售去化率 。
据克而瑞研究中心监测 ， 融创、世茂通过收并购继续扩规模 ， 两者总土储货值较2018年分别增长33.8%和20.5% 。 其中 ， 融创6成土储来自收并购 。 世茂于2019年也收购了部分新城项目 ， 且2020年初完成了对福晟的大笔收购 。 而绿地、华润等通过调结构、调节奏、调布局的战略 ， 积极拓宽拿地渠道、稳健增储 。 绿地在三四线城市坚定高铁新城战略 ， 布局优质核心三四线城市楼市 ， 土储货值同比涨幅超过50% 。
警惕变相融资拿地
为缓解现金流压力、偿还到期债务、支付拿地所需资金 ， 今年以来房企融资积极性高涨 。
【中国证券报·中证网|警惕房企变相融资拿地，50城合计土地出让额1.6万亿】中原地产数据显示 ， 截至5月27日 ， 房企债券融资持续井喷 ， 今年以来债券类融资额达3076亿元 ， 同比增长约25% 。 而2019年全年行业整体融资金额仅5800亿元 。 其中 ， 4月房地产行业融资总金额达971亿元 ， 刷新最近几年单月融资额纪录 。 5月以来 ， 房企融资继续高位运行 。
从融资利率看 ， 万科A、葛洲坝等企业的融资利率低至2%左右 。 相比此前动辄6%-10%的企业债券 ， 近期房企融资利率持续走低 。
贝壳研究院数据显示 ， 上周（5月16日至5月22日）房企境内、外债券共发行18笔 ， 融资（含计划）金额约170.4亿元 ， 融资金额环比上升137% 。 受益于积极的金融政策 ， 国内债券市场进入阶段性活跃期 。


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