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业主民法典聚焦|新规破解表决难，公共维修资金不再“沉睡”

对于公共维修资金使用 ， 民法典降低了通过这一事项的表决要求 ， 只要“双过半数”业主同意 ， 就可以启动公共维修资金 。 业内称 ， 此举有利于让公共维修资金不再“沉睡” 。
近年来 ， 关于小区业主权益的纠纷屡屡发生 ， 主要为业主委员会选举难、公共维修资金启动难等 ， 这些现实问题一直备受各界期待和关注 。
5月28日下午3时许 ， 十三届全国人大第三次会议表决通过的民法典 ， 在现行物权法规定的基础上 ， 适当降低了业主共同决定事项的表决要求 ， 并且新增了紧急情况下可通过特别程序使用维修资金的规定 。
业内人士表示 ， 民法典进一步明确了法律程序 ， 降低了相关门槛 ， 有利于提高公共维修资金利用率 ， 更及时地维护业主的合法权益 。
表决难、耗时长 ， 旧规程序备受争议
如今 ， 越来越多的小区已经出现老化 ， 一些小区的基础设施开始出现问题 ， 诸如墙皮开始脱落、电梯老化等 ， 稍有不慎就可能引发安全事故 。 但是 ， 这些问题往往涉及小区业主的整体利益 ， 通常需要相关业主的表决后方可启用公共维修资金进行解决 。 而在具体实践中 ， 在有限的时间内 ， 业主们往往难以达成一致 。
2005年 ， 方女士购买了东城区某楼盘 。 2018年 ， 该小区外立面墙砖开始出现脱落 ， 部分业主多次向相关部门反映 ， 请求尽快修复 ， 消除安全隐患 。
“正在申请使用住宅专项维修资金 ， 同时 ， 因担心重新贴墙砖 ， 以后还会面临脱落的问题 ， 所以考虑换成涂料 。 ”2018年11月 ， 该小区物业工作人员称 ， 主管部门要求物业征求业主的意见 ， 需60%以上的业主同意 ， 才能执行 ， 物业已经征求了约100户业主的意见 ， 其中已有90%的人同意换成涂料 。 小区有1200户业主 ， 按60%这个标准 ， 至少还要征求五六百户的意见 ， 对于事情的进展 ， 他们也很无奈 。
时至今日 ， 方女士等多位业主告诉新京报采访人员 ， 墙皮依旧时不时脱落 ， 由于业主们未达成统一意见 ， 外墙面一直没有进行修复 。
新京报采访人员了解到 ， 此前的物权法规定 ， 公共维修资金的使用分为一般情况和紧急情况两种 。 一般情况下 ， 由相关业主、业主大会或物业公司等作为主体提出使用建议 ， 业主大会或占总人数三分之二以上的业主讨论通过；如果出现应急情况的 ， 则不需要三分之二以上的业主通过 ， 由物业公司提出申请 ， 业委会审核同意后 ， 报住建局或房管局备案办理 。
对此 ， 多位业内人士及小区业主均表示 ， 符合上述规定的紧急情况通常极少出现 ， 按上述程序 ， 很多小区维修问题不仅难解决 ， 而且耗时很长；现实中 ， 公共维修资金利用率很低 。
新规降低使用门槛 ， “双过半数”业主同意即可
针对近年来群众普遍反映业主大会成立难、公共维修资金使用难等问题 ， 5月28日下午表决通过的民法典 ， 在现行物权法规定的基础上 ， 进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度 。
对于公共维修资金使用 ， 民法典进一步完善了决策程序 ， 降低通过这一事项的表决要求 ， 将原草案第七十三条规定的“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主 ， 且参与表决人数四分之三以上的业主同意”修改为“双过半数” ， 比此前物权法规定的“三分之二”比例也有明显下降 。
此外 ， 民法典还增加了一条规定 ， “紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的 ， 业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金 。 ”
新京报采访人员了解到 ， 按照规定 ，这笔维修资金属于业主共有 ， 经业主共同决定 ， 可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造；维修资金的筹集、使用情况也应当公布 。
“如果超过半数的业主同意即可使用 ， 的确降低了公共维修资金的使用门槛 ， 同时又能避免被滥用 。 ”北京法学会不动产法研究会理事王玉臣律师向采访人员介绍 ， “现实生活中 ， 按照物权法的要求取得三分之二以上的业主同意操作起来确实比较麻烦 。 我代理过很多案件 ， 诸如 ， 作为公共部位的楼顶漏水了 ， 直接受害者是居住在顶层的业主 ， 对下面楼层的住户影响不大 ， 楼下住户多数持‘事不关已’的态度 ， 不愿意拿钱去做这些事 。 ”


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