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商场空置率上升：今年还开店吗？

商场空置率上升：今年还开店吗？
经济观察网 采访人员 程璐洋今年还开店吗？多家商场的招商人员主动发来了微信 。被询问的李夏（化名） ， 是一个餐饮品牌的拓展经理 ， 负责品牌入驻商场的拿铺沟通 。 疫情前后 ， 他明显感到了商场们对品牌招商态度的转变 。态度的变化 ， 来自商场空置率的上升 。根据赢商大数据系统监测 ， 北京39个购物中心的9671家店铺 ， 自2019年10月至2020年5月关店总量为1570家 ， 总关店率为16% ， 其中城市核心商圈购物中心的关店率为11% ， 略高于近年同期数据 ， 但远远低于城市次核心商圈及区域型商圈 。而现实中更直观的表现是各家商场里关闭的店铺和待开业的围挡 。 从三月的观望 ， 到四月的调整 ， 再到五月的撑不下去 ， 不少品牌门店倒在了今年春夏 ， 同时 ， 新的玩家跃跃欲试 ， 想要抢占窗口期 。话语权商场铺位 ， 李夏有了更多选择 ， 而且是以更优惠的价格和更宽松的合同条件 。去年9月 ， 李夏和大悦城、合生汇、龙湖天街讨论拿铺条件时 ， 明显感觉到 ， 这些知名购物中心的高要求体现在方方面面 ， 不仅租金很难议价 ， 品牌调性是否与商场相符 ， 是否会与场内已有店铺形成竞争等都是考虑因素 。虽然经过多次沟通 ， 其品牌仍未能在年前入驻 ， 毕竟 ， 李夏看上的都是热门商场 ， 疫情前一铺难求 。 就算品牌在各方面符合要求 ， 且能接受租金价格 ， 也很可能需要排队等待 。“我们要想进的话 ， 在年前都要排队到明年了 。 ”一位餐饮行业从业者称 ， “因为商场的店铺有限 ， 而想进的品牌太多 。 ”疫情之后 ， 随着部分品牌的关店调整 ， 仍有开店计划的品牌发现自己的排序在迅速提前 ， 这时 ， 话语权也发生了变化 。招商人员给李夏发来信息：今年整体租金预算比去年要低 。 这意味着 ， 每平方米日租金能便宜几块钱 ， 同时商场放宽了对品牌规模的要求 ， 租期也能签约更久 ， “租期以前2年、3年 ， 今年能多签一年” 。这是头部商场的情况 ， 一般的商场 ， 优惠更多 ， 李夏透露 ， 北京崇文门商圈的部分商场 ， “以前每平方米日租金都十二三块钱 ， 现在可以谈到七八块钱 。 ”至于话语权转变的原因 ， 他认为是“（商场）招不上来（品牌） ， 现在正常开店的少 ， 尤其几百平方米的少” 。机会你知道现在最关键是啥变化吗？一位商场直租群的群主自问自答 ， 机会啊 ， 关键是现在机会更多了 ， 租金倒不是最重要的 。他在400多人的直租群内 ， 每天发布各大商场的铺位信息 ， 如果有心仪的铺位 ， 群内的品牌可以找他帮忙和商场沟通 ， 相应的 ， 不同铺位对应着不同的进场费 ， 通过他的渠道 ， 北京知名购物中心的进场费需10万元-30万元不等 。这是一个已经快满员的微信群 ， “直租2”的群名说明这是群主的第二个阵地 ， 也从侧面说明了商场铺位的火热程度 ， 为了拿铺 ， 品牌们不仅需要满足条件、排队等待 ， 甚至还得付出真金白银 。需要说明的是 ， 这种中介渠道更多被急需开店的行业新手采用 ， 疫情之后 ， 这笔入场费也有所下降 ， 部分热门购物中心小店铺位的入场费差不多打了5折 。 “现在大餐饮如果面积合适 ， 不找我你也能进 。 ”该群主坦言 。综合龙湖长楹天街东西区情况看 ， 楼层越高 ， 未营业店铺数量越多 ， 金鼎轩、无敌家、南疆北疆、老爷锅等餐饮店铺仍未营业 。 从围挡来看 ， 行运打边炉、南京大牌档等大型连锁餐饮正在装修 。对此 ， 龙湖表示 ， 长楹会继续在满足消费者需求基础上 ， 进行品牌升级 ， 优化全场餐饮结构 。此外 ， 朝阳大悦城、合生汇等购物中心亦有部分店铺围上了围挡 。这一情况是北京商场的缩影 ， 叠加了购物中心品牌自然汰换和疫情影响双重因素 ， 对仍有开店计划的品牌来说 ， 意味着机会变多了 。多位商业地产从业者告诉经济观察网 ， 北京的顶尖商场 ， 过去非常看重入驻品牌的品质与调性 ， 如果不符合其要求 ， 给出再高的租金也无法入驻 ， 但疫情之后 ， 这些业主也放松了要求 ， 只要规模还可以的品牌 ， 都有了坐下来谈谈的机会 。一位零售品牌的运营负责人表示 ， 自己接触过的商场 ， 租金并未出现明显变化 ， 但优质的铺位确实更多了 。 “拿铺这件事 ， 很看运气和缘分 ， 有选择有时候比降租金更重要 。 ”她说 。北京目前的头部商场 ， 还远没有到降租金的程度 ， 热的场子永远有人想进 ， 一位商业地产研究员说：“现在的空置变化确实给了品牌机会 ， 就看能否把握住这次洗牌 。 ”汰换与洗牌虽然有了更多选择 ， 前述零售品牌运营负责人仍不能确定入驻哪家商场 ， 因为她发现 ， 商场的人流在恢复 ， 但消费能力还没有完全回来 。一家开在北京东部著名购物中心里的小食店 ， 月流水恢复不到年前的一半 ， 其老板表示 ， 自家还算能喘口气强撑下去的 ， 其所在的商场里没有彻底恢复到以前100%的（餐饮） ， 特别是大型餐饮 ， 很多都没有开门 ， 而商场也给出了相应的扶持 ， 比如付租周期从季付改为了月付 。这位老板感慨 ， 之前大部分顾客不太在意价格 ， 单价30块钱左右的小食 ， 可以买个两三份、三四份 。 疫情以后 ， 那帮比较有消费能力的中产家庭不见了 。 同时 ， 原来热衷于排队的年轻顾客 ， “到店后非常谨慎 ， 会看所有的产品 ， 然后买最便宜的 。 或者一直问有没有折扣 ， 没有优惠肯定不买” 。顾客的消费能力和心态 ， 决定了店铺们的经营动力 。据戴德梁行数据 ， 2020年第一季度零售空置率9% ， 同比有所下降 。 CBRE世邦魏理仕的数据显示 ， 空置率环比上升0.8个百分点至7.3% ， 购物中心首层平均租金报每天每平方米37.5元 ， 环比下降0.5% 。由于采样不同 ， 各大机构的统计数据有所差异 。对空置率同比下降的数据 ， 戴德梁行北区商业地产部主管孟祎解释 ， 目前的关店潮还没有在一季度数据中真正显现 ， 下降是跟去年同期相比 。 她表示 ， 尽管一季度空置率有所下降 ， 二季度的空置率将会升高 。 这番升高 ， 更多是品牌理智思考后的结果 。孟祎表示 ， 今年三四月份是购物中心最为艰难的阶段 ， 即使是核心商圈的购物中心 ， 除了餐饮品牌 ， 首层的时尚零售、生活方式类业态也都存在撤场的现象 。在所有业态中 ， 餐饮受到的影响最为明显 。仲量联行分析 ， 服饰等品类的零售商充分利用在线推广渠道缓冲市场影响 ， 相比之下 ， 餐饮和体验类业态面临更大压力 。 一月至二月 ， 北京市社会消费品零售总额同比下跌18% ， 其中餐饮业态首当其冲 ， 同期销售额同比大幅下降40% 。出于商业考量 ， 为增强抗风险能力 ， 商场或对新店招租的业态有所选择 。疫情之后 ， 商场首要关注的还是品牌品质 ， 孟祎说 ， 北京核心商圈的购物中心 ， 租金长期都保持在较高的水平 ， 行业飞速发展的过程中 ， 租金很难下降 ， 因此一二三层出现了很多高租金租户 。正常情况下 ， 商场很可能为了收益选择一些运营实力一般 ， 但付租能力强的租户 ， 疫情之下的关店潮 ， 也波及到了这些高租金租户 ， 高租金租户走入关店潮 ， 对商场而言是一个调整品牌组合 ， 替换更多优质品牌的机会 。对实体商业的长期发展而言 ， 这很可能是利大于弊的转机 ， 孟祎说 。“今年是洗牌年 。 ”上诉小食店老板也表达了相同的观点 ， 从2017年开始 ， 消费者对餐饮和新零食品类热情很高 ， 所以整个行业很热闹 ， “热闹是挺热闹的 ， 但疫情这一下重击 ， 很多店铺就不能承受了 ， 可能整个餐饮实体就不会像以前一窝蜂去投资、去创业、去做网红店 。 ”他说 ， “但是谁也说不好 ， 洗完之后会更好还是会更坏 。 ”


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