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阁屋财经|华侨城的文旅业务究竟赚了多少钱？

阁屋财经|华侨城的文旅业务究竟赚了多少钱？
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文：初善君
编辑：小表妹
【阁屋财经|华侨城的文旅业务究竟赚了多少钱？】之前初善君写过华侨城的四个预期差：主要是华侨城的成长性逐渐体现 ， 估值应该有所反应 。 具体参见：
一年二倍的投资机会：华侨城的四个预期差
现在市场的集中点在于华侨城究竟有没有用地产业务反哺文旅业务 ， 或者说华侨城文旅业务究竟怎么样？
今天我们一起拆解一下：商业地产、酒店、主题公园业务究竟是否盈利 ， 盈利多少？
1、商业地产
商业地产与华侨城本身业务紧密相连的 ， 无论是综合体项目 ， 还是旅游地产项目 ， 都存在可租赁地产 。 欢乐海岸项目是华侨城现在主打的商业地产项目 ， 位于深圳湾公园的深圳欢乐海岸 ， 初善君去过无数次 ， 人流量非常大 ， 可惜的是这个名字导致了公司实际开发的欢乐海岸项目非常少 ， 目前只有顺德、宁波有 。
根据2018年的债券募集说明书 ， 截至2018年底 ， 公司的投资性房地产包括商铺、厂房、住宅、写字楼、餐饮、公寓和停车场等多种业态 ， 位于深圳、上海、成都、西安和佛山等地 。 深圳地理位置较好的商铺公司各个项目出租率基本都在90%以上 ， 发展较为成熟 。
截止2019年底 ， 投资性房地产账面余额67亿元 ， 建筑面积151万平米 ， 物业租金收入为8.14亿元 ， 考虑到年折旧额3.57亿元 ， 这块业务盈利不错 。
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当然看明细发现 ， 有些资产盈利非常好 ， 比如深圳欢乐海岸 ， 入账成本不足13亿 ， 年租金收入高达4亿 ， 三年就可以回本了 。 有些资产盈利能力一般 ， 比如入账成本最高的西安长安国际 ， 成本17亿 ， 租金只有0.8亿元 。
不瞒各位五年前初善君在长安国际上班一年有余 ， 位于西安南门外 ， 地方是好地方 ， 之所以入账成本高 ， 应该是后面买入的 。
2019年年报显示 ， 投资性房地产余额翻倍至133亿元 ， 净增约70亿 ， 不清楚是不是顺德、宁波等地欢乐海岸开业了 。
总之 ， 在投资性房地产方面 ， 公司整体还是可圈可点的 ， 至少不会拖后腿 。
2、酒店
华侨城的酒店业务其实很鸡肋 ， 基本都是单品牌独立运营 ， 大部分酒店预计是亏损的 。 根据年报 ， 华侨城共有24家酒店 ， 华侨城酒店集团凭借发展规模、品牌价值跻身“2018年度中国饭店60强”榜单 。
但是实际上中国酒店赚钱并不容易 ， 根据债券评级报告 ， 公司主要酒店入住率并不高 ， 公司酒店这块肯定亏损了 。 整体来看 ， 根据下表的客房数、入住率和平均房价测算 ， 酒店业务2018年实现了营业收入6.5亿左右 。
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至于酒店业务亏损多少？初善君也只是拍脑袋瞎猜 ， 后续如果看到酒店集团的新闻 ， 或许能知道这块数据 。
3、主题公园
下面是最重要的主题公园了 ， 公司的单体主题公园主要包括欢乐谷、锦绣中华和世界之窗三大系列 。 根据债券跟踪评级报告 ， 欢乐谷+世纪之窗+锦绣中华2016年和2017年分别实现门票收入22.02亿元和22.60亿元 。
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这里面重庆欢乐谷、天津欢乐谷还在持续增长 ， 其他基本稳定 ， 所以猜想2018年和2019年这块业务比较稳定 。
此外 ， 还有四处华侨城项目 ， 泰州项目和秦皇岛已经转让了 ， 所以主要还是深圳的东部华侨城 ， 每年门票收入3亿元左右 。
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未来还有南京欢乐谷、宁波华侨城待开业 。
此外很多人提到的二次消费收入 ， 根据之前披露的欢乐谷数据 ， 二次消费收入占比约20%左右 ， 因此可以推算 ， 主题公园2016年和2017年门票收入约为25亿元 ， 二次消费等其他收入约5亿元 ， 合计30亿元 。 2018年和2019年按照每年5%的增长 ， 分别实现收入31.5亿元、33亿元 。
这个收入规模与主流券商预测差不多一致 。
商业地产约8亿+酒店约7亿+主题公园33亿 ， 合计旅游业务收入约48亿元 。 那么这些盈利能力究竟如何呢？
4
租赁业务预计利润很高 ， 可能在30%左右 ， 约2.4亿 。
酒店大概率是亏损的 ， 利润为零 。
主题公园方面 ， 参考华强方特2018年主题公园业务实现营业收入25亿元 ， 毛利率37% ， 净利率预计10%左右 。 那么华侨城盈利约3.3亿元 。 所以三者整体利润在6亿左右 。
此外 ， 从固定资产折旧角度 ， 截止2019年底固定资产账面原值约290亿元 ， 当年计提折旧13亿元 ， 假设固定资产主要是酒店和主题公园的话 ， 对于两者合计收入约40亿元 ， 折旧占比并不高 。 大概可以佐证判断 。
因此无论从哪个角度看 ， 旅游这款业务赚钱并不多 ， 但是也不少 ， 至少不会托后腿 ， 并不需要地产业务的反哺 。


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