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商业专题 | 房企“地产+商业”双轮驱动战略研究

导  语
越来越多的企业在多元化方面开始强化或者布局商业运营 ， 部分企业已经形成了“地产+商业”双轮驱动的发展战略 。
◎  研究员 / 房玲、羊代红、洪宇桁
【商业专题 | 房企“地产+商业”双轮驱动战略研究】随着房企竞争格局加剧 ， 房企多元化发展成为趋势 ， 而随着房地产进入“存量时代” ， 越来越多的企业在多元化方面开始强化或者布局商业运营 ， 部分企业已经形成了“地产+商业”双轮驱动的发展战略 。 目前 ， 销售TOP100上市房企大部分均已布局商业 ， 其中有如华润、龙湖等运营较好的企业 ， 也有部分企业虽运营多年 ， 但规模发展 ， 以及相应的租金及效益等还是略差一筹 ， 我们将对百强上市房企的房企双轮驱动进行研究 ， 以从中得到借鉴和启发 。
01
存量时代下房企积极布局多元化 ，
部分形成双轮驱动
1、主业增速放缓下房企加大商业多元化布局（略）
2、多数房企商业业务布局属于孵化期（略）
3、近四成房企商业双轮驱动已有雏形（部分略）
部分早期布局商业的房企已经形成了产业优势 ， 在商业领域上形成了较大的规模和品牌影响力 ， 为企业长期发展带来了新的动力 ， 这些企业我们称之为双（多）轮驱动房企 。 我们将房企商业投资性营业收入占企业物业结算收入的占比大于2%、或者部分投资性物业价值/总资产比值大于5%、且形成了一定的商业品牌的企业归为双轮驱动型房企 ， 筛选出来的企业个数达到26家 ， 占72家百强上市房企的36% 。
根据我们梳理的百强房企双轮驱动情况来看 ， 目前房企布局商业业态 ， 除了传统的购物中心外 ， 还有酒店、写字楼等 。 此外 ， 随着近几年“共享经济”的兴起又延伸出新的业态 ， 如社区商业、共享办公、长租公寓等 。 在双轮驱动的房企中 ， 所有的企业都布局了购物中心、布局写字楼的占比有81%、布局酒店有46%、布局长租公寓有42% ， 也有少部分企业布局了文旅地产 ， 成为企业收益增长的重要一极 。
商业专题 | 房企“地产+商业”双轮驱动战略研究
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02
房企双轮驱动效果显现 ，
头部聚集效应较大
1、华润、龙湖、中海投资性物业资产价值超千亿
从目前面积规模来看 ， 撇除专门主营做商业的房企外 ， 目前持有的已产生租赁收益的商业地产建面超过500万平方米的企业有4家 ， 超过100万平方米的有15家 。 房企的商业运营建面规模正逐渐扩大 ， 同时部分企业储备面积也不容小觑 ， 未来将贡献更多的运营项目 。
商业专题 | 房企“地产+商业”双轮驱动战略研究
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而由房企的投资性物业资产规模来看 ， 超过500亿元的有7家企业 ， 超过100亿元的有27家 ， 占比达到63% 。 由于各个企业的商业布局不同 ， 获取项目的区域以及城市能级等多方面的差异会导致投资性物业的资产值的不同 。
而由投资性物业资产/总资产占比来看 ， 占比超过10%的企业有18家 ， 占比超过5%的企业有26家 。 综合来看 ， 目前进行双轮驱动的房企手上持有的投资性物业资产不菲 ， 且是总资产的重要组成部分 ， 未来 ， 若能发挥手上的投资性物业的营收效益 ， 除了自有的项目的增值之外 ， 将会给企业贡献可观的营业收入 。
表：双轮驱动房企2019年底投资性物业资产价值TOP10（略）
2、驱动方向各不同 ， 商业、写字楼和酒店各有所爱（略）
3、42%双轮驱动房企商业发展收益水平相对较好
房企双轮驱动策略的发展成果来看 ， 目前由于对商业部分的持续投入 ， 以及多年商业运营经验的积累 ， 内房商业运营商的收益得到较大的增长 ， 年商业营收规模已超过港资企业 ， 根据克而瑞2020年一季度中国房地产企业运营收入排行榜 ， 境内双轮驱动的房企营业收入水平最高的华润 ， 明显超过境外排名第一的凯德 。 但是值得注意的是 ， 单项目收益率和项目估值来看 ， 内房商业还是低于港资及其他外资企业 。


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