市界陈军如何在绿地赚到9000万？海归博士，还是地产“营销高手”( 三 )
高管桃色风波一出 ， 绿地股价连着跌了三天 。
截至5月21日 ， 绿地控股收报5.42元/股 ， 市值仅有660亿元 。 而当年的绿地也曾力压万科 ， 短暂地坐上了“地产一哥”的位置 。
2014年 ， 绿地全年预销售金额2408亿元 ， 超过了万科的2151.3亿元 。 当年万科官方微信号“万科周刊”上以此为由发布了一张图片 ， 配文为“你们懂的” ， 满是调侃 。
最新数据显示 ， 万科市值2849亿元 。 巨大的市值差异背后 ， 是绿地控股近几年并不如意的业绩表现 。
截至2019年 ， 绿地控股近四年的收入年复合增长率和净利润年复合增长率分别为19.84%和20.96% ， 分别为头部房企的腰部和尾部水平 。
相比之下 ， 绿地控股更为突出的特征在于 ， 多元发展和始终缺钱 。
上市以来 ， 绿地控股始终坚持多元发展 ， 除了始终占比最大的房地产开发业务外 ， 建筑业的占比在逐年提高 ， 2019年已占到总收入的44.03% 。
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由于建筑业务板块的毛利率远低于房地产业务 ， 2019年两者分别为4.31%和27.58% ， 这就导致绿地控股的整体盈利能力要远低于其他几家头部房企 。
但即便只看房地产业务 ， 绿地控股的毛利率依然不高 ， 长期以2.3至9.36个百分比的差距低于头部房企（克尔瑞排名前十的上市房企）均值 。
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而拿地成本作为房地产开发业务中成本占比最大的一块 ， 将直接影响到房地产开发业务的整体毛利率 。
不过总体来说 ， 多个业务板块共同发力的结果 ， 是始终紧张的资金状况 。
公开资料显示 ， 2015年绿地集团地铁投资产业在哈尔滨和济南的地铁项目中投了420亿元 ， 整个地铁产业板块已累计投资1150亿元 。
与绿地东北事业部合作过的广告商黄健告诉市界 ， 同一时期绿地整个东北项目其实都已经揭不开锅了 ， 几乎无法从集团获得资金 。
这种资金紧张其实始终是绿地控股的常态 。
财务数据显示 ， 上市以来 ， 绿地控股的货币资金始终无法覆盖一年内到期的带息债务 ， 且两者间的缺口在175.77亿元至331.55亿元之间波动 ， 2019年末及2020年3月末缺口再次扩大 。
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对于欠款 ， 绿地习惯用“工抵房”来维持表面的和平 。
回到2014年 ， 黄健当时所在的公司完成绿地东北项目后 ， 绿地迟迟未能支付款项 ， 黄健也因此被老板欠下了半年的工资 ， 之后无奈辞职 ， 所在公司也将绿地控股告上了法庭 。
黄健还表示 ， 当时同一个项目的另一个供应商 ， 最终接受了绿地的3套房子 ， 价值约200万 ， 卖了两套 ， 一套留作办公室 。
“工抵房”现象在绿地东北项目中普遍存在 。 一个沈阳房产销售代理商告诉市界 ， 当初绿地那批延迟交房的项目 ， 后来有很多也是以“工抵房”形式结清的欠款 ， 例如沈阳海域香庭有很多顶账的 ， 绿地在当地的名声也受到很大影响 。
而与绿地仍处于合作中的建筑承包商王先生告诉市界 ， 绿地控股对他欠下的工程款已高达数百万 ， 但他只要回了寥寥几万元 ， 连“工抵房”都没有 。 在王先生看来 ， 绿地控股真正的问题在于内部部门繁杂 ， 而各部门间权力交错、决策权归属不清 ， 才会出现资金使用不当的问题 ， 也更容易发生内部腐败 。
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曾经的地产界大佬经历了短暂的巅峰之后一直掉队 ， 市值一落千丈 ， 63岁的董事长张玉良面临退休 ， 却一直找不到接班人 。 如今这起高管桃色风波 ， 也只是揭开了绿地内部问题的冰山一角 。 开除陈军干净利落 ， 背后牵涉到的经济、管理问题才是绿地亟待直面的病根 。
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