市界陈军如何在绿地赚到9000万？海归博士，还是地产“营销高手”( 二 )
当时与绿地东北地区有业务往来的广告商黄健告诉市界 ， 他们当时在绿地售楼处驻场办公 ， 售楼处都被业主砸了好几回 ， 期间他只好把办公室锁起来 。
绿地集团董事长、总裁张玉良曾在2016年业绩快报媒体沟通会上 ， 坦承2016年绿地退房金额（多数集中于2014年、2015年销售）高达280亿元 ， 其中销售每况愈下的东北地区 ， 退房金额也有三四十亿元之多 。
原本立志在东北呆上“ 两年 ， 甚至三年 ， 五年”的陈军 ， 2016年前后从绿地抽身离开 ， 去了碧桂园和中梁 。 直到2019年 ， 才又回到绿地 。
02
地产贪腐秘籍
这起桃色风波牵扯出挪用公款买包、陈军有9000万等爆料 ， 吃瓜群众惊叹 ， 一个地产企业的中层领导如何囤积下这么巨额的财富？
这就涉及到地产行业由来已久的贪腐内幕 。 业内人士告诉市界 ， 地产企业里的每个环节、每个岗位都面临诱惑 ， 而营销又更是重灾区 。
其中 ， 十分普遍的方式就是回扣 ， 虽然这是很多行业公开的秘密 ， 但在资金密集型的地产行业 ， 尤为严重 。
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详细来说 ， 这里面包括从包销分销商手里拿回扣 ， 从广告商手里拿回扣 ， 以及更隐蔽的茶水费、关系费等 ， 此外还有囤积倒卖内部低价房、特价房 ， 操控房源加价销售牟利 。
还有一种业内称为“内外导客”的操作 ， 即销售将自己的客户导给中介 ， 再向中介要点数 。 而其中的逻辑在于 ， 地产公司给第三方中介的点数往往更高 。
此外 ， 有些营销线高层会将自己实际控制的马甲公司签为分销商 ， 然后将自然来访的客人做到这些分销商名下 ， 以此获得代理费、佣金 。
4月30日 ， 房企石榴置业集团内部处置的一起贪腐案就是类似的操作路径 。
2015年9月 ， 石榴置业集团营销中心总经理张岩生、珠海荔枝湾项目营销总监王修文在外成立代持公司涿州某房产经纪公司 ， 之后 ， 该公司与石榴置业集团旗下项目签订房产销售代理合同 ， 并向该代理公司支付717万元的代理费用 。
如果不是张岩生在入职登记表上的紧急联系人信息透露了他和代理公司股东的关系 ， 他可能不会被审计抓住把柄 。 但不得不说 ， 以上操作方式 ， 大多都有明面上的“掩护” ， 只要发票金额和银行流水对的上 ， 私底下的回扣则不用通过公司账户 ， 基本上很难察觉 。
更为大胆的做法是 ， 马甲公司为了拿到更多的代理费和佣金 ， 作出部分虚假的销售业绩 ， 待获得佣金后 ， 再做退房处理 。
某地产企业财务人员告诉市界 ， 他们在与代理商的业务往来中 ， 会留10%的尾款到交房后再支付 ， 而如果发生退房 ， 只有责任在代理商时才会从尾款中扣除他们相应的金额 ， 若不是代理商责任 ， 通常不会扣除代理费 。
但退房后佣金是否需要退回 ， 各家房企情况不一 ， 有另一家地产企业销售人员就表示 ， 在他们公司一旦发生退房 ， 是会扣回佣金或不发佣金的 。
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不论规定如何 ， 如果涉及虚假销售的主导者 ， 同时也是区域的营销负责人 ， 那么一切就简单多了 ， 业内人士表示 ， 区域营销负责人可以在各种手续符合的情况下做主 ， 第一时间付款给代理商 ， 并且在责任界定、退房款项进度方面 ， 也更为灵活 。
2016年绿地东北地区出现三、四十亿规模的退房 ， 并且陷入了资金链短缺 ， 没钱交付 ， 业主闹事 ， 销售下降的负面舆论 。
而当年东北的“关键先生”陈军 ， 在如今的桃色新闻中被曝出“去外围工程报销 ， 不走事业部”等操作 ， 难免给他当年的业绩增添了更多想象空间 。
03
绿地乏力
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