前律师食捕头【前律师说案】“挑刺”解约，合同约定很关键！
“挑刺”有时被做为建议性意见的一种表达方式 ， 如上海热线曾有这样一则报道 ， 使用了“挑刺”一词 。
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在商言商 ， 所谓的无理由解约 ， 其实还有理由的 ， 只不过有些不能明说 ， 或者不能量化 。 如你租金太低了 ， 你的销售太差 ， 你的引流不足 ， 你的品牌号召力下降了 ， 我就是不想合作了 ， 我有了其他商业安排 。 但凡种种解约 ， 按约定赔钱即可 ， 这在法律上是并无障碍 。
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但“挑刺”解约 ， 则完全是另一种情况了 。 在实践中 ， “挑刺”意味着故意找错儿 。
合作中不如意十有八九 ， 每个商业人会经常遇到 ， 不是租户投诉业主方服务不到位 ， 就是业主指责租户违反规定 ， 乱发小广告 ， 门前乱陈设 ， 林林总总的事 ， 真可谓层出不穷 。 不做商业你不知道业主与商家磨合成熟是多么不易 。
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今天看到一法制新闻 ， 是一租赁合同纠纷 ， 就感觉业主方在“挑刺” 。
案情是这样：一餐饮公司在商场内租赁1800余方面积经营“日式美食广场” ， 然而在8年租期仅剩一年时 ， 出租人以其中30平方的“美式”蛋糕店 ， 违反合同约定的“日式餐饮”经营范围为由主张解除合同 ， 并要求承租人赔偿300余万元的违约金 。
一审法院认为 ， 双方所签租赁合同对承租方的经营范围作出了“日式美食广场”“日式餐饮”的限制 ， 且经营活动须保证“纯日式” 。 遂支持了出租人的诉讼请求 。 餐饮公司不服提出上诉 。
二审法院认为：合同中虽有“日式美食广场”“日式餐饮”等约定 ， 但违约条款中亦有“主要产品”“主要服务”的表述 ， 故无法得出经营活动必须保证“纯日式”的结论 。
餐饮公司履约有瑕疵 ， 在出现“美式蛋糕”店后 ， 出租人在长达一年时间内照常收租 ， 未提异议 。 主要合同目的未受影响 。 故对出租人的请求不予支持 。
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从此案的结局可知出租人的决策有误的：
媒体报道 ， 出租方作出了停水、停电的实质阻止承租方经营的行为 。 导致餐饮公司无法正常经营 ， 搬离租赁场所 。 从出租方所主张的违约金 ， 也可推算出出租方因主张未得到支持可能承担的赔偿责任也将是巨大的 。
一、在租赁合同即将到期前 ， 强制停水、停电解除合同 ， 从经营上来说不经济 。
因为出租方采取停水、停电措施时 ， 距离合同期满不到一年时间 ， 若解约理由不成立 ， 可能导致的风险赔偿将大于可能的收益 。 假设出租方认为餐饮公司租金太低 ， 或已找一租金较高的新下家 ， 完全可以通过让利 ， 减租的形式劝导餐饮公司提前结束营业 。
根据现在裁判可见 ， 出租方的落空在租期还有一年到期的情况下 ， 无虽已收回房屋 ， 或已新进行出租 ， 但最终的结果将摊薄其收益 。
二、出租人要求巨额赔偿 ， 必然导致无法协商解约 。 就餐饮公司出现“美式蛋糕店”的情形 ， 出租人对历史状况把握不准 ， 对承租方违约责任的严重程度评估不足 ， 对已方管理上的缺陷认识不清 。
三、通常情况下 ， 在承担人按约支付租金 ， 合同目的可满足的情况下 ， 租赁合同解约可能性较小 。
《合同法》第93条的规定 ， 在双方协商一致的情况下 ， 可以解除合同 。 第94条规定 ， 在一方当事人存在根本违约或者因不可抗力等法定情形导致合同目的不能实现的情况下 ， 另一方可以主张法定解除 。
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