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联合体质造·盘地 |东坝地块最高限价7.6万/平 被旭辉+首开+金地联合体底价竞得

 
联合体质造·盘地 |东坝地块最高限价7.6万/平 被旭辉+首开+金地联合体底价竞得
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5月15日 ， 北京成交两宗宅地 ， 一块是北京市朝阳区东坝乡东风村1104-613、1104-614地块 ， 另一块是大兴区采育镇01-0129地块、01-0115地块 ， 两宗地分别被旭辉+首开+金地联合体和路劲+首开联合体拿下 ， 总成交金额33.55亿元 。
此前 ， 东坝限竞房地块由于无人报名而被暂停出让 ， 已经为今天的土拍定下基调 ， 因为几宗地块位置相邻 ， 且规划条件相相似 。 虽然热度不高 ， 但东坝地块还是成功出让 ， 据泽龙评地观察 ， 东坝乡东风村1104-613地块是五环外历史上最高销售单价的限竞房 。
联合体质造·盘地 |东坝地块最高限价7.6万/平 被旭辉+首开+金地联合体底价竞得
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东坝地块情况 ， 其中打×地块已暂停出让
东坝地块20.55亿底价成交
整体来看 ， 东坝地块社区规模不大 ， 朝阳区东坝乡东风村1104-613用地性质属于R2二类居住用地 ， 用地规模1.6万平方米 ， 地上建筑规模4.5万平方米 ， 容积率2.8；1104-614地块用地性质属于A33基础教育用地 ， 用地规模4000平方米 ， 容积率1.8 。
说起地块位置 ， 很多人并不陌生 ， 它与此前被暂停出让的两宗东坝宅地相邻 ， 均位于东五环外 ， 机场第二高速旁 。 前几年 ， 东坝区域因为较多的楼市供应而引起购房者的关注 ， 区域被炒得比较热 ， 不过 ， 随着整个北京楼市热度下降 ， 东坝市场也趋于平淡 ， 今天成交的地块热度不高 ， 由旭辉+首开+金地联合体以20.55亿元底价摘得 ， 可售住宅综合楼面价为45336元/㎡ 。
联合体质造·盘地 |东坝地块最高限价7.6万/平 被旭辉+首开+金地联合体底价竞得
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贝壳研究院高级分析师潘浩认为 ， 东坝区域属于朝阳区发展相对滞后的板块 ， 整体交通和配套条件较差 ， 且该地块距离东坝核心板块较远且配套不完善 ， 这是地块不热的原因 ， 不过 ， 地块最大的优势在于其临近在建的地铁三号线 ， 在交通条件上优势明显 ， 或将成为未来新的发展板块 。
东坝地块属于限竞房地块 ， 按规定 ， 本次出让宗地中商品住房销售均价不超过 69422 元/平方米 ， 且最高销售单价不得超过 76364 元/平方米 。 潘浩表示 ， 以当前市场成交价格来看 ， 6.9万的限价低于东坝核心板块1-1.5万/㎡ ， 4.5万的楼面价给开发商预留了利润空间 ， 未来项目入市或将成为新的市场热点 。
采育地块溢价3.15亿元
相对于东坝地块的平淡 ， 大兴采育01-0129地块热度略高 。
首先 ， 在地块的规划指标方面 ， 采育地块比较有优势 ， 采育01-0129地块的用地规模7.1万平方米 ， 容积率只有1.05 ， 也就是说 ， 采育地块不仅社区面积较大 ， 而且舒适度更高 ， 还配有幼儿园 ， 01-0115地块是托幼用地 ， 用地规模5900平方米 。
不过 ， 从位置上看 ， 采育01-0129地块更偏远 ， 位于南路环外 ， 更准确的是紧邻首都环线高速 ， 自驾比较方便 ， 但没有地铁 ， 关键是地块周边配套较差 。 最终 ， 该地块被首开+路劲联合体拿下 ， 成交价13亿元 ， 比起始价高出3.15亿元 ， 溢价率32% ， 可售住宅综合楼面价为17414元/㎡ 。
联合体质造·盘地 |东坝地块最高限价7.6万/平 被旭辉+首开+金地联合体底价竞得
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唯一亮点是距离大兴国际机场比较近 ， 大约30公里 。 很多人可能会基于机场和低密两个特点衍生出一个想象 ， 比如采育能否成为另一个中央别墅区？在业内人士看来 ， 这种想法只是美好的期待 ， 实际不太可能 ， 一个居住区的发展除了基本条件外 ， 最重要的是人流 ， 尤其是高端客群 ， 背后需要产业的支撑 ， 从采育目前的区域发展看 ， 距离“别墅区”的水平还有相当长的距离 。
那么 ， 对于这宗楼面价仅为17414元/㎡的地块 ， 购房者可以有怎样的期待呢？一个很好的参考是此前区域内的产品 ， 以旁边的国誉府项目为例 ， 项目容积率和也为1.05 ， 同样的容积率 ， 国誉府做成了主力户型为152平-240平4居的高端低密产品 ， 目前价格大约3万元/平 。


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