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“迟到半小时，错过了那套800万的西城学区房”

作者：六毛随着“430新政”的出台 ， “单校划片”的末班车已经发车 ， 买卖双方都想要搭上这趟末班车 ， 在形色各异的老小区斑驳的地面上 ， 一个由焦虑催生的市场正在蓬勃生长 。绕道德胜门 ， 早已成了张明的习惯 。德胜门 ， 老北京城九门之一 ， 取“旗开得胜 ， 以德取胜”之意 ， 明朝永乐北征北元 ， 清朝康熙平定葛尔丹、乾隆镇压大小和卓 ， 皆自此处出师 。上世纪九十年代 ， 在北京做工的父亲曾向年幼的张明描述过这座古老城门的宏伟 。 长大后 ， 来京求学的张明冒着闷热的天气站了两个多小时公交 ， 只为登上德胜门 ， 他将这里作为自己人生征途的新起点 。从河南农村到北京名企 ， 张明顺利走过了人生的上半场 。 而距德胜门两公里外的育翔小学 ， 是他心中的一个全新舞台 。 只不过 ， 在张明设计的剧本里 ， 主角换成了女儿 。每天晚上下班后 ， 张明都会从西土城开车过来 ， 远远望一眼被灯光簇拥的德胜门 ， 而后一个急转弯 ， 由德胜门外大街驶上京藏高速 ， 在歌声与风声中一路向北 ， 回到沙河的家中 ， 胸中升腾的豪气依然久久难以平息 。可是最近这几天 ， 豪气变成了块垒 ， 张明忽然想到 ， 当年慈禧携光绪仓皇出逃 ， 也是出自德胜门 。在抢滩学区房这场战役中 ， 他刚刚打了场败仗 。1./ 你不要 ， 有人抢着要 /见到张明 ， 是在一个阴晦的午后 ， 那时他正靠在自己的宝马车上抽烟 。马甸南村附近一家门店的中介早已不堪搅扰 ， 他将我赶出门外 ， 指着张明说 ， “想要故事 ， 你可以去采访那个人 ， 他看中的房子刚被人抢走 。 ”张明看中的房子其实是“撞”上的 ， 5月8日下午刚刚挂牌 ， 接到中介电话后 ， 他一下班就赶去看房：商品房、小两居、六十平、八百万出头 ， 蛋壳公寓刚刚退租 ， 简单保洁后就可拎包入住 ， 这符合他的一切心理预期 ， 更为重要的是 ， 这里是育翔的学区 。张明就认育翔 ， 有关这家京城公认的老牌牛小 ， 他已经从无数张嘴里听闻过百般赞誉 ， 而他心中的执念 ， 则更直接源于他的老板 。张明老板的儿子当年上的就是育翔 ， 毕业后直升三帆中学 ， 本科考取北大 ， 之后出国留学 ， 如今已移民美国 ， 在华尔街做律师……这样的人生道路 ， 与张明对女儿的规划不谋而合 。 “我一路奋斗过来 ， 知道汗水有多咸 ， ”张明说 ， “作为一个还算稍有能力的父亲 ， 我只想让女儿品尝生活的甜 。 ”按照计划 ， 张明原本打算在5月10日趁休息日带妻子来看房 ， 合适的话就下定金 ， 他也知道“好房不等人” 。 可是5月9日上午 ， 中介在微信上告诉他 ， 自己正在带另一个客户看房 ， 对方很有意向 ， 让他早做决定 。当时张明正在开会 ， 没有回复 。 午饭后他给中介打电话 ， 对方告诉他 ， “晚了 ， 客户正在等业主来门店签约 。 ”他急忙请假 ， 赶到门店时 ， 却为时已晚 ， “前后大概就差了半个小时 。 ”“大家都不上班的么？”张明苦笑 ， “只是那半个小时 。 我要付出的代价却可能是几十万 ， 和不确定的时间 。 ”然而 ， 留给张明的时间不多了 。4月30日 ， 北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》 ， 其中规定 ， 7月31日后落户西城的学龄儿童 ， 将适用“多校划片”和“六年一位”等入学政策 。相较于“六年一位”（即每套房产六年内只提供一个登记入学学位 ， 符合国家生育政策的除外) ， 像张明一样的家长们 ， 更加关心的是“多校划片” 。而所谓多校划片 ， 指的是一个小区对应多所小学 ， 通过电脑随机的派位方式随机分配入学名额 。 前几年 ， 海淀区和东城区已经实施了类似的政策 ， 这导致了许多“悲剧”上演：明明住在牛小学区 ， 却被分派往差小上学 。前车之鉴 ， 本就助长了张明的焦虑 ， 同时中介也告诉他 ， 房产过户 ， 孩子落户再加上入学登记 ， 一整套流程走下来一般需要两个月左右 ， “犹豫一天 ， 就少一天 。 ”五一小长假期间 ， 张明夫妇将女儿托付给保姆 ， 二人吃过早饭即驱车出发 ， 几乎一整天都在外奔波看房 ， 结果却不尽如人意 ， “好不容易撞上一套好房 ， 半路却杀出个程咬金来 。 ”张明自然是不甘心的 ， 可是中介给他推荐的另外几套房子 ， 要么就是老破小 ， 要么就是价格远超预算 。 他向中介表达了难处 ， 对方回答地干脆利落 ， “这是末班车 ， 你不要 ， 有人抢着要 。 ”2./ 西城学区房已死？/有资料显示 ， 西城区辖区面积为50.7平方千米 ， 不足北京市总面积的千分之三 。 然而 ， 北京公认的市级示范高中校约有68所中 ， 西城区独占15所 ， 这是北京市示范高中总数的22% 。央视曾报道 ， 西城区是全国同等面积内拥有重点中学数量最多的区 ， 没有之一 ， 即便是同样全国闻名的教育大区海淀区 ， 在重点中学数量上也望其项背 。正是因为教育资源的优质和集中 ， 并且目前依然在施行单校划片的入学政策 ， 所以西城学区房的房价一直居高不下 ， 且连年见涨 ， “孩子没有考上清北 ， 房子转手赚了几百万”的故事也时有发生——这不仅吸引了一批想让孩子上名校的家长 ， 同时也让炒房客们闻到了肉腥 。然而 ， 此次“430新政”的出台 ， 让很多分析声音认为 ， 这是促进教育资源平衡的利好之举 ， 而西城的学区房也会降温 ， 房价将会回归到健康常态的水平 。 更加激进的声音则高呼“学区房已死” ， “学区房凉凉” 。不过 ， 刚购房不久的俞亮 ， 却与很多媒体持有的看法不同 。因为孩子到了入学年龄 ， 且要在今年5月完成报名 ， 所以在西城工作的俞亮从去年11月起就开始辗转于各个学区看房 ， 几个月期间 ， 他对比了德胜、新街口、广外和月坛等多地几十套房子 ， 最终才在月坛入手了一套学区房 。“没有哪个媒体会为了一篇稿子去实地探查几十套房 。 ”俞亮说 ， “学校不会搬走 ， 学区房怎么会消失呢？真正消失的是学校房 。 ”俞亮口中的学校房 ， 就是“单校划片”时代与名小牛小一对一的房子 ， 施行多校划片后 ， 具体某一所学校的入学名额将被打散 ， 不再与房子绑定 ， 所以之前炒出的牛小学区房 ， 尤其是所谓的老破小 ， 价格会有一定程度的回落 。 同时 ， 原本差小学对应的学区房价格则可能会上扬 。俞亮最后选择月坛的原因很简单 ， 单就房屋质量而言 ， 月坛是比较宜居的 ， 同时在西城几个学区中 ， 月坛的教育资源分布比较均衡 ， 价格也处于适中的水平 。“孩子上学是刚需 ， 可房子总归是用来住的 。 ”俞亮结合自己的购房经验分析称 ， “7月31日新政正式实施后 ， 房屋品质好宜居的、教育资源均衡的学区房价格会补涨 ， 而牛小对应的老破小必然跌 。 ”事实上 ， 很多手握德胜、月坛等资源均片区学区房的业主们也在私下讨论 ， 自己手里的学区房价格并不会回落 ， 甚至还有可能上涨 ， 现在的舆论在很大程度上都是媒体从中介那里听到的声音 ， 而跟买家说会涨 ， 另一边却跟业主说会跌 ， 这只是中介们常见的手段 。一位资深房产中介分析称 ， 新政实施后 ， 以往的入学资格变成了抽签资格 ， 学区房的附加价值和投资价值的确会有一定受损 。“如今市场情绪处于短暂的慌乱之中 ， 所以西城学区的房价有涨有跌 ， 但是经过一段时间的调整 ， 整体上还是能够保值的 。 ”该人士说 ， “学区房毕竟是学区房 ， 不买连摇号的资格都没有 。 ”3./ 最后的疯狂 /可是无论如何 ， “单校划片”的末班车已经发车 ， 这是事实 。理性的声音终究会被埋没 ， 买卖双方都想要搭上这趟末班车 ， 在形色各异的老小区斑驳的地面上 ， 一个由焦虑催生的市场正在蓬勃生长 。最近这段时间 ， “上千万学区房每天成交10套”、“有中介36小时成交2套千万老破小”、“成交量增长100%”、“20万/平方米西城老破小学区房秒光”等类似新闻屡见报端 。贝壳研究院发布的数据显示 ， 五一期间 ， 北京全市二手房日度成交量在900套左右 ， 西城区成交套均面积61平 ， 套均价格749万 ， 每平米均价超过12万 ， 西城区交易量同比和环比增长均超过100％ 。一位负责南营房的房产中介说 ， 他在五一期间每天签单到凌晨 ， 仅自己所在的中介公司 ， 西城区二手房成交额就迎来了爆发式增长：5月1日400亿、5月2日360亿、5月3日490亿、5月4日536亿 ， 其中 ， 1日到3日买房的客户付的基本都是全款 。另一个负责德胜片区的房产中介则声称 ， 五一期间仅仅4天时间 ， 德胜片区的标的额就达到了800亿 ， 从5月1日到5日 ， 平均每天的挂牌量为25套 ， “一天的量相当于过去一个月的量 。 ”疯狂——这是上述两位中介多年从业以来最直接的感受 。 而这种疯狂 ， 江铃早在几年前就已有所体会 。2017年 ， 同样想让孩子进入育翔读书的江铃曾经看中了新街口外大街28号院的一套一居室 ， 不过考虑到种种外部因素 ， 临到签约的时候她和丈夫犹豫了一下 ， 没有签约 。 第二天再联系中介时 ， 对方就告诉她房子已经成交了 。纠结了一个星期 ， 在同一个小区又出了一套差不多的一居室 ， 这次江铃没有犹豫 ， 果断入手 ， 却比上一套多付出了15万元 。“一个星期 ， 15万 ， 那时西城的学区房就已经很疯狂了 。 ”回忆起当年的购房经历 ， 江铃依然感到不可思议 。与江铃买房的同一年 ， 北京一位家长为了孩子能上宏庙小学 ， 曾花1200万买下了丰汇园一套39平方米的地下室 ， 单价高达每平米30万元 ， 此事曾轰动一时 。时至今日 ， 何止是地下室 ， 负责积水潭区域的中介阳浩 ， 最近甚至在向客户们推荐一处凶宅 。阳浩介绍说 ， 这套房子在世纪初曾发生过一起命案 ， 业主重新装修后一直往外出租 ， 是一家单位的员工宿舍 。 不过 ， 业主也曾私下里叮嘱他 ， 找个合适的时机替自己出手 。“430新政”发布后 ， 阳浩感觉时机到了 。这段时间 ， 他主动试探过几个来看房客户的口风 ， “虽然还没人实地去看 ， 却有人表达过意向 ， 也有人不知从哪里知道了消息 ， 主动找到我咨询 。 ”“价格便宜 ， 有学区资格 ， 不信鬼神的话 ， 绝对物美价廉 ， ”阳浩分析说 ， “当然缺点也显而易见 ， 凶宅 ， 很多人介意这个 ， 往后不好出手 ， 但可以像业主一样继续出租 ， 下一个时机说不定什么时候还会来 。 ”在采访期间 ， 阳浩的一个同事与业主电话沟通后说 ， “以前这片的业主都很傲娇 ， 价格咬得很死 。 全国范围内房价下跌也几乎不可能 ， 更何况是西城区的学区房？”他对自己的客户说 ， “现在您赶上了好时候 ， 新政一实施 ， 对这片的房价影响很大 ， 有些业主用完了名额 ， 急于脱手 ， 所以价格可商量 。 ”“傲娇”业主主动放下身段 ， “价格可商量”背后也在一定程度上反应了他们的“恐慌” ， 急迫地想在731之前出手 。据自媒体“数据话房”整理的数据显示 ， 5月3日和5月4日两天内 ， 西城区挂牌房源中 ， 涨价的仅有18套 ， 而降价的却高达103套 ， 其中降价幅度最大的是观园公寓的一套四居室（原对口皇城根小学） ， 达到了300万 。与此同时 ， 在4月份 ， 西城区正常的新上房源量在20套上下 ， “430新政”出台后 ， 新上房源猛增 ， 其中5月5日达到峰值 ， 为336套 ， 比4月一整月的15倍还多 。一纸政令给西城房产市场带来了动荡 ， 而动荡却也同时带来了繁荣 ， 繁荣的背后 ， 隐藏着一次市场的重整 。 等到买卖双方回归理性 ， 学区房才会迎来真正的降温 。阳浩感受到了这一点 ， 言语之间 ， 这个入行已经8年的资深中介仿佛在挥别一个时代 ， 他说 ， “这可能是西城区乃至整个北京市学区房最后的疯狂 。 ”4./ 为了孩子 /女儿出生时 ， 张明三十五岁 ， 很多河南老家同学的孩子都已经读初中了 ， 他笑称自己是“老来得女” 。张明说 ， 自己目前有一部分钱被套在股市里 ， 一下拿出购买育翔学区房的首付不太现实 ， 而卖掉沙河房子后再来这边购买也来不及 ， 他自称已经向很多亲友和同事张口借过钱了 。“我现在开好车 ， 住大房子 ， 拿高薪 ， 户口问题早就解决了 ， 无论从哪个角度讲 ， 我都是别人眼中的成功人士 ， 很多人听到我借钱都非常惊讶 ， 说原来张总也会哭穷 ， ”张明说 ， “可是家家有本难念的经 ， 其实我自己都没想到有一天会为了房子犯愁 。 ”张明的老家河南是高考大省 ， 他忘不了高中时自己是多么辛苦 ， “教室里连风扇都没有 ， 蚊子长得十分健壮 ， 一套题做下来 ， 半张试卷都会被汗水打湿 ， 脖子上和后背上满是蚊子咬的包 。 ”这样的经历导致张明在很长一段时间内 ， 都十分讨厌读书 。 高考后 ， 他手握六百五十多分的成绩 ， 只能考取邮电大学 ， 而相同分数的北京考生 ， 却能轻而易举地进入清北 。 本科毕业后 ， 他一边工作一边连续奋战两年 ， 才得以考取清华的研究生 ， 他的人生也才真正得以发生转折 。张明说 ， “我们的教育资源是失衡的 ， 这是事实 ， 我们只能接受 。 我希望自己的女儿能够享受到更好的教育 ， 也能享受到读书的快乐 。 ”张明当然不是傻子 ， 尽管还没有最终敲定 ， 可他也设想过现在入手育翔的学区房 ， 很可能在未来会在经济上遭受一笔损失 。 可是 ， 为了女儿的入学资格 ， 这样的风险他愿意承担 。“哪怕有一丝一毫的机会 ， 我都不能放过 。 ”张明感慨说 ， “中国的家长是天底下最无私的 。 ”江铃当年为了买育翔的学区房 ， 也颇费了一番周折 ， 好在她并不像张明这样急迫 ， 不过也因此卖掉了自己在通州沿河里的大房子 。时至今日 ， 她依旧能够回忆起那处宽敞明亮居所的种种细节 。 她告诉我 ， 自己这些年一直都在留意沿河里的房价 。相比沿河里 ， 江铃在新街口外大街的房子是真正的老破小：一居室、四十平左右 ， 地面上一铲子下去能铲起泥 。这是一个八十年代的老小区 ， 没有物业 ， 外墙剥落都没人管 。 江铃曾经的一个租客连续两年都没有交燃气费 ， 可是在此期间竟然从没人上门抄表 ， 这令她平白损失了一千多块钱 。事实上 ， 当年看完房子后江铃就意识到这里根本不足以安顿自己一家人 ， “买那里的房子只是为了要个入学资格 。 ”如今 ， 她和先生在育翔小学附近租的房子住 。我问她 ， “你有过后悔吗？”江铃的眼神黯淡了一下 ， 随即又明亮了起来 ， 嘴角泛着笑意向我滔滔不绝地讲述育翔小学的环境有多么好、老师素质有多么高 ， 孩子受到了多么优秀的教育……我追问 ， “你有过后悔吗？”她摇了摇头 ， 回答不假思索 ， “一切都是为了孩子 。 ”/ 结语 /可是事实上 ， 已经上车的江铃此时心中是喜忧参半：喜的是新政的实施并不影响家中老二的入学资格 。 忧的是育翔学区房的房价的确有增速放缓的风险 ， “沿河里的房价也在涨 ， 可是只要不高于我现在的一居室 ， 我心里就能达到平衡 。 ”她已经和先生达成一致 ， 等家里的老二升入中学 ， 就“卖掉老破小 ， 去郊区买一幢别墅 ， 最好还有一个小院子……”那里是她梦里常会出现的地方 。张明告诉我 ， 他坐飞机很喜欢靠窗的座位 ， 有时候出差回京乘的是深夜航班 ， 当飞机降落前在空中盘旋的时候 ， 他看着窗外忽高忽低的地平线 ， 有那么一瞬间忽然很形象地理解了郝景芳笔下的《北京折叠》——原来 ， 北京是真的可以折叠的 。九十年代 ， 父亲告诉张明 ， 登上德胜门向北望 ， 看到的就是另一个河南 。飞在空中的张明是难以辨别德胜门的方位的 ， 更别提最近令他烦扰的育翔小学了 。 放学后 ， 灯火落下 ， 这片近似梯形的校区 ， 就像一块刚刚浇过水的田 ， 呈现出大地特有的深沉 。那里埋藏着一颗颗年幼的梦想 ， 正在沉静中积蓄着力量 ， 向着高处竞相生长 。成长的任务是女儿的 ， 而张明的使命 ， 就是替她在那里播下种子……（文中张明、俞亮、阳浩、江铃均为化名）


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