物业管理委员会北京实施物业管理新规 能否破解业委会成立难
《北京市物业管理条例》已于5月1日起正式实施 ， 这是在《北京市物业管理办法》出台10年后 ， 北京市出台的又一部物业管理方面的法规 。
新规解决哪些物业管理方面的难题？有哪些亮点？《工人日报》采访人员就此进行了采访 。
破解业委会成立难
居委会、业委会、物业公司被称作社区治理的三驾马车 。 然而 ， 长期以来 ， 在一些小区尤其是老旧小区 ， 业委会往往处于缺席状态 ， 环境脏、停车乱、治安差等问题无法根治 。
北京市西城区德胜街道社区建设办物业管理组组长张明宣告诉《工人日报》采访人员 ， 以往成立业委会难度大、门槛高 ， 需要由业主向街道提出申请 ， 但在不少小区存在业主时间紧、分歧大、信任感低的情况 ， 以至于业委会迟迟无法成立 。
此次出台的新规明确 ， 对于不具备成立业主大会条件的具备成立业主大会条件 ， 但确有困难未成立的业主大会成立后 ， 未能选举产生业主委员会的等情形 ， 街道办事处、乡镇政府可以组建由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等组成的物业管理委员会 ， 推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会 。
从14%的反对票到100%缴纳物业费
德胜街道共有20个社区 ， 169个小区 ， 常住人口11.7万人 ， 目前已成立14个业委会 ， 计划今年成立60个左右的业主委员会和物业管理委员会 ， 争取明年达到全覆盖 。
德胜街道办事处社会办负责人表示 ， 本地区试点小区划分为三类 ， 一是适合业主自治的小区 ， 二是适合直接引进物业的小区 ， 三是适合共享物业管理模式的小区 。
以什坊街2号院为例 ， 原产权单位不再对小区进行直接管理后 ， 小区业主不交物业费 ， 小区基础设施薄弱且年久失修 ， 院内环境卫生、综合治安、业主纠纷等问题凸显 。
张明宣告诉采访人员 ， 在成立业委会的第一次全体业主投票中 ， 有14%的业主投了反对票 ， 经过街道办的反复协调和一年物业公司试点 ， 业主们从反对、质疑、模棱两可到肯定 ， 不仅在两年内达到物业费100%缴纳 ， 还通过业主大会投票表决 ， 动用70万元对小区两部电梯进行更换 ， 其中维修基金60万元 ， 小区业主自筹10万元 。
早期 ， 成立业主大会的最大难题 ， 其实是相关法律法规的缺失 。 以往如果业主不提交成立业主委员会的申请 ， 街道的整改和落实方案难以落地 。 新规实施后 ， 街道可以组织居民成立业主大会 。 若仍选不出 ， 居委会的工作人员将作为骨干组建小区的物业管理委员会 ， 由物业管理委员会牵头对小区的发展建设 ， 包括物业管理、文化建设、邻里和谐建设等方面进行提升 。
可操作性强
新规明确了物业管理委员会成员及其决策程序中业主代表的比例 ， 即双过半原则 。 作为临时机构 ， 物业管理委员会一般任期不超过3年 。
根据德胜街道办的经验 ， 除保证物业管理委员会成员中1/2以上为业主外 ， 另外三名成员可由居委会工作人员、产权单位相关人员以及街道工作人员共同参与 ， 以确保社区、产权单位和政府均有参与 ， 加强物业管理委员会在工作中的广度、力度和深度 。
除降低业主委员会成立门槛 ， 可组建过渡性质的物业管理委员会外 ， 新规中还有不少接地气的规定：首次规定前期物业服务合同期限最长不超过2年、首次明确停车位应当优先提供给业主、物业费可实行市场调节并适时调整、对拒不退出的物业每日可罚1万元……
【物业管理委员会北京实施物业管理新规 能否破解业委会成立难】新规可操作性强 ， 有助于街道更好地开展社区治理的工作 ， 变被动为主动 ， 这是在党建引领下社区治理与物业管理融合共进的积极尝试 。 张明宣说 。
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