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【财经密报】美国60年房地产牛市如何终结并引发金融危机

2020年伊始 ， 新冠肺炎疫情突如其来 ， 引发国际金融市场巨幅波动 。 特别是疫情加速蔓延的3月份 ， 堪称国际金融市场有史以来最动荡的一个月 。 国外主要股市大面积出现技术性熊市 ， 油价暴跌 ， 美股10天4次熔断 ， 连股神巴菲特都惊呼“活久见” 。
疫情下的金融市场 ， 令人不禁联想到大萧条和2008年国际金融危机 。 大萧条已远去近百年 ， 但十余年前的危机至今影响尚在 。 美国经济历经零利率和3轮QE才走出衰退 ， 而欧洲日本经济推出QQE和负利率才缓慢复苏 ， 主要新兴市场也逐渐结束高增长时代 ， 拉美、澳大利亚等资源国家则经济大幅回落并陷入长期低迷 。
金融危机十年一轮 ， 最好的纪念是不要放过任何一次危机 ， 从中学习 ， 探究规律 。 今昔不同的是 ， 2008年国际金融危机的导火索是美国房地产业的次贷危机 。 而危机爆发前夕 ， 美国房地产市场正处于六十年的大牛市 。 为什么美国房地产大牛市骤然落幕？其房地产危机 ， 又为什么会引起国际金融危机？
一、次贷危机前 ， 美国房地产的六十年大牛市
1890年以来 ， 美国房价总体呈现上涨趋势 ， 至2017年 ， 名义房价指数上涨累计54倍 ， 实际房价指数累计上涨70% 。 其中 ， 二战结束至次贷危机前夕 ， 美国房地产市场经历了长达60年的大牛市：2006年 ， 名义房价指数较1946年上涨24倍、实际房价指数上涨121% 。
1、住房市场活跃 ， 房价持续上涨
住房新开工活跃 ， 自有率显著提升 。 1889-1945年 ， 住房新开工年均仅39.6万套 ， 最高的1925年也不到100万套 。 1946年达到102.3万套 ， 1946-2006年年均153万套 。 1890-1940年 ， 住房自有率从未突破50% ， 1940年仅44% ， 1960年提升至62% ， 之后一直维持在60%以上 ， 2006年达到顶峰的69% 。
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房价显著上涨 。 二战以前 ， 房价波动显著 ， 1890-1945年 ， 名义房价指数仅上涨1倍 ， 实际房价下跌12% 。 1946-2006年 ， 名义房价指数持续正增长 ， 2006年较1945年上涨24倍、年均增速5.4%；实际房价指数上涨达121% 。 核心城市涨幅明显 ， 1940-2010年 ， 纽约曼哈顿房价从86美元/平涨到11517美元/平 ， 上涨133倍 。 1975-2006年 ， 纽约、洛杉矶房价指数持续正增长 ， 2006年较1975年分别上涨7倍、14倍 。
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2、基本面支撑、政府支持、货币金融助推 ， 成就大牛市
（1）60年大牛市处于人口和经济稳定增长、城市化较快的时代背景
人口增长规模高 ， 城市化进程较快 。 1946-2006年 ， 美国每年新增人口保持在200万以上 ， 年均新增达247万人 ， 高于1900-1930年的155万 ， 比1931-1945年112万人的两倍还多 。 1860-1940年 ， 美国进入快速城市化阶段 ， 城市化率从19.8%提升至56.5% ， 年均提升0.46个百分点；1950-2000年 ， 城市化进程仍较快 ， 从64%提升至79% ， 年均提升0.3个百分点 。
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经济保持较快速增长 ， 更加平稳 。 1889-1945年 ， GDP从125亿美元增长到2280亿美元 ， 年均名义和实际增速分别为5.3%和3.9%；2006年GDP达13.8万亿 ， 1946-2006年年均名义和实际增速分别为7%和3.1%、仍保持在较快水平 。 1945年以前 ， 经济波动较为剧烈 ， 实际增速既出现接近20%的正增长 ， 也出现过-13%的负增长；1946年以后 ， 经济波动显著弱化 ， 实际增长基本保持在正区间 ， 且不超过10% 。
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（2）提高住房自有率逐渐成为美国政府的住房政策价值取向


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