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思想者 | 秦虹：疫情之下房企要警惕三大风险

思想者 | 秦虹：疫情之下房企要警惕三大风险
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中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹
中房报采访人员李红梅|北京报道
“坚持底线思维 ， 做好充分应对风险的举措非常重要 。 ”4月29日 ， 在经济观察报主办的第十七届（2020）蓝筹年会上 ， 中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹发表《商情下房地产企业风险及考验》主题演讲时提醒房地产开发商做好产品 ， “赌政策的风险还是很大的 。 ”
国家统计局数据显示 ， 房地产市场正在不断恢复中 ， 一季度全国商品房销售面积增速-26.3% ， 整个3月比前两个月恢复了13.6个百分点 。 一季度城镇固定资产投资同比增速是-16.1% ， 而房地产开发投资增速是-7.7% ， 好于固定资产投资的同比增速 。
“在行业对未来预期比较乐观的情况下 ， 这个时候我觉得更需要冷静 ， 更多考虑未来面临的风险 。 ”秦虹说 。
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三大风险：
销售弱化、企业现金流和库存上升
在秦虹看来 ， 对房企来说 ， 底线思维就是做好充分应对风险的准备 ， 疫情后房地产企业的风险重点表现在以下三个方面：
【思想者 | 秦虹：疫情之下房企要警惕三大风险】一是需求弱化风险 。 疫情对人们收入预期及实际收入下降的影响将导致需求弱化 。 国家统计局数据显示 ， 一季度全国居民人均可支配收入扣除价格因素实际下降3.9% 。 未来就业预期和收入预期都下降的情况下 ， 将影响居民的购房置业计划 。
秦虹分析 ， 今年一季度房地产销售面积同比下降26% ， 增速虽然比1、2月有明显回升 ， 但对全年影响仍然非常大 。 根据近十年商品房销售统计来看 ， 一季度商品房销售面积占全年15%左右 ， 照此推断 ， 即使后9个月销售不再下降 ， 今年全年的销售面积至少也会下降5% 。
房地产行业高度依赖销售回款 ， 如果需求层面受到影响 ， 今年房企压力会非常大 ， 对企业经营会产生很大风险 ， 所以我们需要考虑销售回落的风险 。
其次是经营现金流风险 ， 国家统计局数据 ， 一季度房企实际到位资金增速是-13.8% ， 这是历史上从来没有过的 。 过去四年时间里 ， 房地产行业是相对比较好的年份 ， 2016到2019年连续4年 ， 房地产开发投资额和商品销售额之比都低于100% ， 也就是企业投出的钱是小于销售收入的 ， 但今年一季度这个比重达到107% 。
“从十几年房地产实际情况来看 ， 凡是房地产开发投资额低于商品房销售额的年份 ， 开发企业日子相对比较好过 。 ”秦虹举例 ， 比如2009年后 ， 在宽松货币政策环境下房地产市场出现一个回升；比如2015年后 ， 在去库存、棚改货币化政策引领下 ， 销售面积和销售额增长使开发企业资金压力并不大 ， 但今年房企有可能重新面临资金压力 ， 如果说开发的现金流有政策支持的话 ， 压力则主要是经营现金流 。 同时 ， 今年也是开发企业还债高峰期 ， 公开数据显示 ， 近百家房企年内债券到期达到5000亿元以上 ， 比2019年上涨了45% ， 房企偿债压力不容忽视 。
第三是库存快速上升的风险 。 2018年住宅新开工面积和销售面积都创造了历史新高 ， 2019年两个指标同时创出新高 。 和过去几年这两个指标创新高相比 ， 最大不同是这两年新开工面积增速远高于销售面积增速 ， 2018年住宅新开工面积增速是销售面积增速的9倍 ， 2019年则是6倍 。 供给速度大幅上升 ， 而销售速度没有跟上 ， 库存在2019年就已经上升了 。
秦虹判断 ， 今年由于疫情影响 ， 销售出现负增长 ， 如果新开工面积的降速大于销售面积降速 ， 库存可能会继续保持在合理区间；但如果今年新开工面积增速快于销售面积增速 ， 意味今年房地产库存将会明显上升 ， 这也是开发企业需要关注的 。
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三重考验
投资力、产品力、销售力
无论是销售弱化风险、经营现金流风险 ， 还是库存上升风险 ， 对开发企业来说都是考验 。 当然这种风险在不同城市、不同企业之间有差异性 。
秦虹认为 ， 三大风险对于开发企业来说会形成三重考验 。
首先是考验企业投资力 ， 企业如何把握好结构性机会 ， 如何选择地域 ， 把握开发节奏非常重要 。 虽然受疫情影响 ， 市场短期会有大的变化 ， 但长期来看 ， 房地产发展的核心逻辑是不变的 。 房地产行业本质上是保证一个城市运行的基础性产业 ， 承载着城市的生产和生活需求 ， 只有能够满足这些需求的企业才是有生命力的企业 。 虽然疫情对房地产有很大影响 ， 但是未来中国长期城镇化进程提高及格局重组的趋势没有改变 ， 产业结构、消费结构双升级的发展方向没有改变 ， 所以未来房地产发展不是普遍性机会 ， 而是结构性机会 。 结构性机会反映在地域上 ， 也反映在业态上 。 “对投资区域选择、对开发节奏把握非常重要 。 现在房地产已经不是有钱就能做好的产业了 ， 越来越考验开发企业的专业化能力 。 ”
第二是考验企业的产品力 ， 是否以客户为核心 ， 来提升品质和服务品类 。 疫情对生活理念带来一些变化 ， 大家更关注家庭关系、健康运动 ， 关注安全、智能、便捷、舒适的生活 ， 未来如何运用科技来提升产品品质、提供优质服务是非常重要的 。 这次疫情后 ， 房地产的产品会发生很大变化 。 能否有效拓展空间结构 ， 能否实现无接触式智能体系、安防体系 。 物业管理服务如何与社区智能设施结合 ， 提供更加安全、细致、周到的服务 ， 包括生活所需的生鲜、社区零售等 ， 有可能会成为未来居住区的标配 。 产品是否优质、领先 ， 是否真正体现以客户为核心 ， 是考验未来开发企业的重要竞争力 。
第三是考验企业的销售力 。 这些年来房地产开发的高周转、高速度、高杠杆模式下 ， 特别依赖快速销售回款 ， 能否创新营销新理念 ， 充分运用现代科技 ， 使线上、线下有机融合也是企业提高销售回款速度的一个重要方面 。 通过这次疫情 ， 很多客户开始慢慢接受线上营销、线上看房 。 有机构做调研的数据表明 ， 有64%企业实施了线上营销 ， 客户中有一半以上是通过视频看房后才去买房 ， 甚至有客户在价格优惠的情况下 ， 在线上定了房子 。 疫情之后 ， 将线上获客和线下锁客能够真正的结合起来 ， 提高销售、回款能力是非常重要的 。
“2020年稳房价目标是不变的 ， 但面临着更艰难的局面 。 ”秦虹说 ， 很多企业期待未来有更多房地产调控政策的放松 ， 特别是需求端放松限购等政策 。 “很多企业实际在赌这些政策放松 ， 设想如果房地产调控政策放宽 ， 即使拿了地王 ， 拿了高溢价土地 ， 未来也可以有好的销售 ， 我认为这样赌的风险非常大 。 ”
（此文刊于中国房地产报5月4日06版责任编辑徐妍）
流程编辑：曹冉京


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