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『城市』住房拥有率超96%，人均超40平米，买房逻辑变了

作者：吾心生
来源：楼市微观察（loushi666）
这几天 ， 大家都在讨论央行发布的城镇居民家庭资产 。
结论其实是可预期的 ， 只不过当大家看到具体数据的时候 ， 还是有相当多的感慨：
"又被平均了"、 "为什么大家还在抢房子"、"为什么房价还不跌"……
先来看央行这份"2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查"中的跟房子有关的几个关键数据：
1、房贷占家庭总负债的75.9% 。
2、房产占家庭总资产比重为59.1% ， 美国仅为30.6% 。 房产占家庭实物资产占比近7成 。
3、城镇居民家庭住房拥有率为96% ， 有一套房的占比58.4% ， 有两套房的占比31% ， 有三套及以上的占比10.5% 。
4、户均拥有1.5套 ， 人均住房面积超过40平米 。 该项指标也远远领先于美国 。
以房住不炒的思维来判断 ， 中国的住房已经完全够了 。
但我们同时看到 ， 在深圳 ， 在上海 ， 在杭州等地 ， 依然需要摇号 ， 即便在北京远郊区的顺义 ， 近期的一个共有产权房项目 ， 一共1000多套房 ， 也有超过3650个家庭申请摇号 。
在深圳 ， 据财联社的报道 ， 为了遏制楼市过热 ， 深圳住建局将于本周严查各中介门店 ， 并就房间热传的"二手房指导价"开展研究 ， 此举可谓直指一大批炒房客的"七寸" 。
而在其他城市 ， 比如江苏淮安热传的外地人不限购政策被辟谣 ， 湖北荆州的三条"公积金贷款提额 ， 契税优惠 ， 降首付比例"均隔日被撤回 。 今年以来 ， 撤回相关政策的城市还有驻马店、包机、海宁等城市 。
这种不同城市截然相反的政策 ， 正好能回答大家对央行城镇居民家庭资产调查报告中的疑问 。
『城市』住房拥有率超96%，人均超40平米，买房逻辑变了
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户均住房1.5套 ， 人均住房超过40平米 ， 并不意味着住房真的就够了 。
这里面最大的原因是房子供应和需求是背离的 。 如果把住房供应细分为一二三四线城市 ， 你会发现 ， 一二线城市远远不及三四线城市 。 根据恒大研究院首席经济学家任泽平团队的研究成果 ， 截至2018年底 ， 一二线户均住房均不及1套 ， 而三四线户均住房超过了1.1套 。
在部分热点城市 ， 比如深圳户均住房更是远低于平均水平 。
俗话说 ， 人要往高处走 ， 这个高处 ， 当然指的是个人事业 ， 跟房子没太大关系 ， 但符合大家预期的城市也就那么几个 ， 主要集中在珠三角和长三角 。 但问题是 ， 所有的城市都依赖房地产 ， 依赖土地 ， 即便是那些收缩型城市 ， 房地产仍然在扩张 。
这也给了我们以信号 ， 房地产市场在继续分化中 ， 那些中小城市的房子 ， 即便房价不跌 ， 也依然是跑输平均水平的 。 这还仅仅是估值的差距 ， 如果要进入流通环节 ， 真正到了要把房子换成钱的时候 ， 差距会更明显 ， 人都走了 ， 房子卖给谁呢？
人均住房面积越高 ， 户均住房套数越高 ， 买房越得慎重 。
所以你看到 ， 相当多的城市突破"三限"的意愿十分强烈 。 无人问津 ， 只能自己来 。
未来10年 ， 是他们最后的机会 。
2019年 ， 中国的城镇化率是60.6% ， 每年差不多增加1个百分点 ， 未来10-15年要把城镇化率提高至70%以上 ， 这些人会以何种方式进城 ， 去往哪里 ， 最关键 。
这里压力最大的当然是小城市 ， 能否留住未来2亿进城人口 ， 决定了他们的未来 。
对于大中城市来说 ， 压力也不小 ， 人越来越多 ， 大家都想买房子 ， 怎么办？
一方面 ， 置换土地建设指标 ， 把更多的耕地指标交易出去 ， 换来建设用地指标 ， 拓展供应潜力 ， 但难以一蹴而就 。
另一方面 ， 开展大规模的老旧小区改造 ， 让更多的老破小焕发"第二春" ， 那些曾经无人愿意买的老破小入市 ， 带来了更多的二手房供应 ， 进而稳住房地产 。


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