【正身乐誓】投后管理在房地产投资私募基金中的重要性
在私募股权投资的“募投管退”全流程中 ， 投后管理的重要性常常被忽略 。 而在如今不确定性激增的市场大环境下 ， 在不断的投资经历积累中 ， 各大投资机构也越来越注重投资的投后管理 。 一个好的投后管理 ， 不仅能增加投资人的投资信心 ， 还能增强合作伙伴的粘性 ， 打造长期双赢的合作关系 ， 具有战略价值 。
今天咱们通过这篇文章 ， 对私募股权基金的投后管理作一个简要的分析和探讨 。
投后管理类型
一、参与管理型投后管理
这一类型是指私募股权投资基金将资金投给被投资企业之后 ， 参与到被投资企业的日常运营管理中去 ， 可以给企业带去更多价值 。 基金管理人对被投资企业的经营管理活动包括了一切可以让企业增值的活动和同步进行的监督、控制活动 。
二、控制风险型投后管理
基金管理人采取一些紧密管理监督活动 ， 从而缩小信息的不对称 。 基金管理人往往要求保留有与其股权不对称的广泛控制权 ， 以防可能出现的风险问题出现 。
投后管理目标
私募股权投资基金实施投后管理的总体目标是为了规避投资风险 ， 追求最大投资收益及投资安全性 。 为了达到目标 ， 基金管理人要根据投资企业的具体情况制定投后管理各个阶段的可操作的、易于监控的目标 。
投后管理核心要素
必要的合理可行的管理模式+管理架构及管理人员+完善的管理机制
本文插图
投后管理内容
投后管理内容按监管的方式和强度的不同 ， 可分为常规性管理和决策性管理及价值增值服务 。 管理的方式及内容选择 ， 取决于投资协议阶段管理模式的设计 。 下面就一般二级开发地产项目投后管理部分过程进行分享 。
一、证、章、照
2 除了共管 ， 还要了解证件的各种用途 ， 每一次使用背后代表的意义 ， 对投资、资产权益可能产生的影响；
2 关键证件使用 ， 对投资可能产生的风险进行识别并采取管控措施 。
二、成本管理
目标成本：
重点关注目标成本与合约分判 ， 合约规划是否把成本科目全部落实；合约规划完成后 ， 后续严格按照合约规划控制各阶段的采购招标及相应合同的签订 。 对于股权类投资项目来讲 ， 目标成本、合约规划的执行控制效果 ， 会对投资权益收益产生影响 。
动态成本：
1、对应合约规划 ， 相应合同签订时 ， 当后续预算超出规划金额时 ， 按偏差率授权进行报批 ， 以免不必要的成本增加造成投资人的权益受损 。
2、合同付款/结算时 ， 严格审核过程报批资料 ， 关注量、时、价等关键指标 ， 以免实际执行过程中出现报而未做但结算的工作,造成实际成本损失 ， 致使投资人权益受损 。
三、进度管理
进度的监管 ， 主要考虑在基金存续期 ， 进度的滞后对于投资的影响 ， 例如基金退出的款项来源为项目开发贷、销售回款等 ， 那么相关节点的滞后 ， 就可能导致基金退出时资金不能覆盖等问题 。
四、资金、财务管理
资金收入：基金管理人对所投资标的项目的资金收入进行管控 ， 监管资金路径 ， 确保资金受控 ， 以防因资金的划转导致投资人权益受损 。 资金收入包括不限于募集放款资金、后续融资资金、开发贷及销售回款、应收款项等 。
资金支出：投后管理人员在权益范围内 ， 需审、复核每笔资金的支出 ， 确保资金的使用受控 ， 目的在于确保投资期间所投资企业在不损害投资人权益的前提下运营正常 。
五、营销管理
投后管理阶段主要关注被投资企业对于项目同类型的竞品研究深度、定价合理性；这关乎到可售房源的去化周期和总货值 ， 如果前期研究预期与实际偏差较大 ， 将影响到公司的收益率和现金回流 ， 间接对投资收益产生不利影响 。
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