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：啊土拍聚焦丨恒大“梅开二度” 18.5亿北京再拿地

阔别北京土地市场多年后 ， 近日恒大“梅开二度” ， 继4月15日拿下密云地块后 ， 4月23日又以总价18.5亿元、溢价率33% ， 将房山良乡一地块收入囊中 。
该地块位于房山区良乡镇 ， 为R2二类居住用地、B11零售商业用地 ， 挂牌出让起始价为人民币13.9亿元 。 宗地中商品住房销售均价不超过35344元/平方米 ， 且最高销售单价不得超过38878元/平方米 。
挂牌信息显示 ， 本项目地块不再配建保障性住房 ， 该项目居住用途建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上 。
本次出让宗地原本设定有企业自持商品住房面积预设比例 ， 但参与现场竞拍的三家企业中 ， 只有恒大和蓝光+北投新城联合体举牌 ， 中骏一直未举牌 ， 成交价也并未触及设定的土地合理上限价格 。
该宗土地的溢价率为33% ， 中原地产首席分析师张大伟分析 ， 地块楼面价达到了13818元/平方米 ， 在去年12月中骏地块曾斩获周边一宗地块 ， 楼面价约1.1万元/平方米 。
中指土地情报的数据显示 ， 地块周边有3个新房项目 ， 其中金融街·金悦嘉苑新房报价26000元/平方米；金樾和著报价31782元/平方米；旭辉城新房报价30231元/平方米；本地块地价与房价比优势明显 ， 周边住宅用地供应不断增加 ， 配套也将逐渐完善 。
“这个区域已经出现过多宗限竞房地块 ， 旭辉城共计992套房源 ， 金樾和著共计890套房源 。 区域商品房的总供应套数可能要达到7000多套 ， 未来的人口可能达到2万余人 。 ”张大伟对采访人员表示 ， 区域内项目竞争激烈 ， 旭辉城以及金樾和著在售产品均价明显低于政府限价 ， 两项目原本限价为3.8万元/平方米 ， 目前正常产品的在售均价约为3.1万元/平方米 。
合硕机构首席分析师郭毅接受采访人员采访时表示 ， 恒大拿下房山地块是合理的选择 。 恒大此前产品一直专注刚需刚改人群 ， 在产品打造上更有优势 ， 对客群的理解程度也更好 。 从1.3万元/平方米的楼面价和3.5万元/平方米的限价相比 ， 在未来产品的打造上 ， 恒大还是有很大的空间 。 一种是配置升级做加法 ， 满足改善人群的需要 。 也可以在价格上做减法 ， 满足地缘刚需客户的需要 。 可以说 ， 楼面价和销售价格之间的价差 ， 已经决定了这个项目的市场前景相对明朗 。
中指土地情报的调研认为 ， 该地块所处区域处于市场起步阶段 ， 配套资源较好 ， 产业基础一般 ， 人口密度中等 ， 人口增速较快 。
郭毅表示 ， 未来区域内的恒大项目、中骏项目、金樾和著、旭辉城四个限竞房项目 ， 形成规模效应 ， 有助于良乡板块市场热度的提升 ， 并拉动区域内项目销量的明显改善 。
对于恒大回归北京土拍市场 ， 郭毅对采访人员表示 ， 恒大已多年没在北京市区拿地 ， 其此前项目已进入销售尾声 。 回归一线和重点二线城市 ， 或是下一阶段发力重点 。 因为从目前三四城市来看 ， 人口外流、棚改降温等市场环境对于开发商来说并不是很友好 。 作为曾经重点布局三四线城市的恒大 ， 未来将积极在一二线城市做新的铺排布局 。
【：啊土拍聚焦丨恒大“梅开二度” 18.5亿北京再拿地】张大伟也表示 ， 最近恒大连续在北京拿地 ， 放眼其他企业 ， 从2019年下半年开始 ， 融创连续在北京拿下4宗住宅地块 ， 说明龙头房企再次回归北京市场 。 一方面是由于最近全国土地市场有所升温 ， 另外企业融资难度降低 ， 整体看 ， 土地市场的升温趋势开始出现 。


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