【民志喜欢科技】房价走势已定，楼市迎来“3好消息+1坏消息”，买不买房有答案了？( 二 )
近日 ， 上海易居房地产研究院发布了百城住宅库存报告 ， 报告显示 ， 截至今年六月底 ， 监测百城新建商品住宅库存总量为45203万平方米 ， 环比增长0.4% ， 同比增长6.0% ， 这是库存连续第7个月同比出现上涨 ， 库存去化压力又开始凸显 。 显而易见 ， 库存上升对于开发商而言并不是一个好消息 ， 这意味着销售压力开始增大 。 对此 ， 业内人士预计 ， 今年未来几个月库存继续上升的可能性依然较大 。
至于库存为什么上升 ， 答案显而易见：上半年楼市调控持续收紧 ， 全国各地多达250多次 ， 改变了大家的房价预期 ， 买房意愿普遍下滑 。 笔者认为 ， 库存上升直接改变了市场的供求关系 ， 标志着买方市场正式到来 ， 再叠加开发商普遍面临融资压力和回款压力 ， 所以房地产形势或倒逼开发商在未来几个月以价换量 。 对于购房者而言 ， 如果有时间多去售楼处转转或许能遇到高性价比的房源 。
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“坏”消息：全国多个城市房贷利率触底反弹 ， 或多或少都会对购房者产生影响 。
近期 ， 全国多个热点城市的房贷利率触底反弹 。 比如 ， 合肥、南京、苏州、杭州、济南等 。 以济南为例 ， 进入8月份以来 ， 首套房最低要上浮到10% ， 二套房纯商贷可上浮到15% ， 但使组合贷款需要上浮20% 。 其实 ， 济南房贷利率变动也比较“曲折”：今年1月开始回调 ， 从之前首套房上浮15%下调到10% ， 到了今年5月份继续下调到5% 。 短短两三个月后就开始触底反弹 ， 如今再次回到了上浮10% 。
在笔者看来 ， 房贷利率上浮对购房者的影响是明显而又直接的 。 我们不妨举个例子 ， 假设以基准利率4.9%贷款200万 ， 按照等额还款25年的计算方式 ， 总支付利息为147.26万 ， 月还款11575元 。 如果房贷利率上浮15% ， 总支付利息为173.48万元 ， 月还款12449元 。 不难发现 ， 房贷利率从4.9%到5.64% ， 需要多支付利息26.22万 ， 月还款需要多支出874元 ， 这对于普通工薪家庭来说 ， 仍是一笔不小的开支 ， 很可能会因此推迟购房计划 。
不过 ， 退一步来说 ， 虽然房贷利率的上浮提高了大家购房的门槛 ， 也增加了买房的压力 。 但是 ， 从长期看来 ， 通过提高房贷利率则可以抑制投机炒房需求的产生 ， 快速给房地产市场降温 ， 从而抑制房价抬头的可能 ， 所以最终依然是利好楼市和自住性购房者的 。
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总而言之 ， 以上这四个消息都传递出了一个共同且明确的信号 ， 即房地产大局已定 ， 楼市调控不会放松 。 因此 ， 对于还在纠结现在买房还是再等等的购房者来说 ， 如果着急买房 ， 要认准地段和品质两个保值和升值的关键性要素 。 反之 ， 如果现阶段没有买房需求 ， 大可以边走边看：从短期内来看 ， “金九银十”和年底会是值得关注的两个节点；从长期来看 ， 无需纠结和着急 ， 即使未来某天楼市有可能回暖 ， 在那之前 ， 市场也会留给大家足够的反应时间 。 此外 ， 随着楼市进入分化调整期 ， 对于缺少房价支撑面的三四线而言 ， 与房价和买房相比 ， 交易流动性和资金安全性或许更值得关注 。
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