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@深度|金科：好戏落幕，好戏开始( 二 )


中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析 ， 金科一直在布局文化 ， 健康养老 ， 旅游方面 ， 但是这些布局需要有一定配套、资源进行整合 。 红星美凯龙旗下拥有爱情海购物公园等 ， 金科和红星美凯龙联盟合作 ， 金科可以通过红星美凯龙的商业运营管理经验 ， 实现优势互补 ， 打造优质商业资产 。
搭班的风险
如今金科携手红星 ， 或许能创造更加光明的未来 ， 但通往光明的过程亦充满曲折 ， 金科自身的一系列问题不容忽视 。
从各项数据的增长来看 ， 金科2019年取了一份亮眼的成绩 。 年报显示 ， 金科2019年销售额1860亿元 ， 同比增长57%；营业收入678亿元 ， 同比增长64%；净利润63.57亿元 ， 同比增长58% 。 归属于上市公司股东的净利润56.76亿元 ， 同比增长46% 。
其中 ， 金科2019年营业收入增速64% ， 远超恒大、碧桂园、万科、融创四大房企巨头 。
不过也有观点表示 ， 金科存在一年高增长 ， 后一年又低增长的情况 ， 说明该公司的收入增长可能存在对单个或部分项目依赖较大的风险 ， 也侧面反映该公司项目的储备和开发情况还不具备长期平衡收入增速的能力 。
作为佐证的是 ， 重庆依然是金科最重要的营收来源 。 2019年 ， 金科股份在重庆市的营收就达348.3亿元 ， 占其营收总额的51.39% ， 而其他城市的营收贡献占比仅有四川超10% 。
除了营收结构的风险 ， 少数股东权益增幅高于公司归母权益 ， 但少数股东获得的收益远不如归母收益也成为另一项被市场关注的问题 。
财报显示 ， 金科股份近两年少数股东权益增长迅速 ， 2017年年末仅有25.97亿元 ， 归母权益为197.69亿元 。 2018-2019年年末 ， 公司的少数股东权益分别为145.86亿元、247.84亿元 ， 同比分别大增461.58%、69.92%；归母权益分别为231.81亿元、273.67亿元 ， 同比仅增加17.26%、18.06% 。
少数股东高权益并未带来相匹配的收益 。 2015-2019年 ， 金科股份的少数股东损益分别为-3331万元、3.95亿元、2.81亿元、1.35亿元、6.81亿元 ， 归母净利润为12.67亿元、13.95亿元、20.05亿元、38.86亿元、56.76亿元 。
统计数据显示 ， 2015-2019年 ， 金科股份的ROE分别为10.84%、8.49%、10.08%、18.10%、22.46% ， 少数股东ROE分别为-1.30%、15.77%、10.96%、1.57%、3.46% 。
可见 ， 除2016年和2017年外 ， 近两年 ， 金科股份的ROE远远超过了少数股东ROE 。
业内人士表示 ， 少数股东权益一路膨胀 ， 其损益却始终维持在低位 ， 少数股东们获得的投资回报远远低于正常水平 。 这些迹象表明金科的少数股东或许存在着明股实债的安排 。
有组数据可以佐证 。 金科2017年-2019年的有息负债分别为683亿元、814.1亿元、986.9亿元 ， 有息负债率分别为42.85%、35.29%、30.69% ， 有息负债率呈现逐渐下降的趋势 。 但金科2018年、2019年的少数股东权益分别同比大幅上升461.58%、69.92% 。
有观点表示 ， 有息负债率的下降伴随着少数股东权益的大幅上升 ， 可能存在明股实债情况 。 也即可能存在将表内的负债转移至表外 ， 美化公司资产负债表 。
柏文喜表示 ， “明股实债”这种投资方式在清偿或者强制赎回顺序上也难以比具有优先权的债权及普通债权占优 。 在企业正常经营且能够按期依约清偿债务的情况下 ， 这一顺序的重要性并不十分突出 。 但是在企业经营遇到问题 ， 现金流陷入困顿的情况下 ， 这一顺序就立刻显示出重要性了 。
截至2019年年末 ， 上市公司账面上的短期借款25.34亿元 ， 1年内到期的非流动负债252.0亿元 ， 加上73.36亿元应付票据 ， 合计达350.7亿元 ， 临近359.7亿元的货币资金 。 可见 ， 金科股份账面资金尚且覆盖上述所有短期负债 ， 有一定的短债压力 。


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