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「飞鱼财经评论」金科地产财务疑问：市场火的时候，他不行；市场不火的时候，他最行


「飞鱼财经评论」金科地产财务疑问：市场火的时候，他不行；市场不火的时候，他最行
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文|飞鱼资本市场团队
流程编辑|丁之淼
近日 ， 金科地产（简称：金科股份 000656）发布了2019年报 。
【「飞鱼财经评论」金科地产财务疑问：市场火的时候，他不行；市场不火的时候，他最行】年报显示 ， 金科地产2019年度实现总营收677.73亿元 ， 同比增长64.36%；归属净利润56.76亿元 ， 同比增长46.06% 。
这一增速 ， 不仅远超公司2018年的表现 ， 且超越了大多数龙头房企的增幅 。 在2019年大环境不好的情况下 ， 颇有“逆势增长”的味道 。 飞鱼财经不禁感叹：市场好的时候 ， 金科不行；市场不好到的时候 ， 金科最行 。
尽管业绩增长靓丽 ， 但飞鱼财经在仔细翻阅了整份年报后 ， 还是发现金科地产许多指标变动显得不太合理 。
财务费用暴涨
飞鱼财经首先关注到公司的财务费用增长 。
2019年度 ， 金科地产的财务费用大涨超过10倍 ， 从从4965.76万元暴增至6.29亿元 。
财务费用的支出通常来自于筹资活动 。 但从金科地产的合并现金流量表中看 ， 公司资金的主要流入渠道为借款 ， 而在“取得借款收到的现金”这一项目中 ， 金额从207.51亿元上升至244.02亿元 ， 同比仅增长17.59% ， 相较大幅变动的财务费用并不合理 。
与此同时 ， 金科地产借款费用化的比例也相对较低 ， 大部分的借款费用全部都进行了资本化处理 。
以万科作为对比 ， 前者2019年度借款的费用化比例达到9% ， 而金科股份仅仅只有1.38% 。
金科地产
万科
员工减少与大额计提
2019年 ， 金科地产业绩大增 ， 从逻辑上看公司项目的销售情况应该非常良好 。 但与此同时 ， 金科地产却在当期辞退了大量员工 。
截至2019年末 ， 金科地产在职员工的数量合计22812人 ， 相较2018年末减少了1129人 。 为了优化这1000多名人员 ， 金科地产还支付了1200余万元的辞退费用 。
（数据来源: 2019年年报）
（数据来源：2018年年报）
一边辞退员工 ， 一边却又涨薪 。 2019年度 ， 金科地产支付的工资薪酬较上一年度增加了16.15亿元 ， 增幅高达40%；人均薪酬从16.75万元增加至24.66万元 ， 涨幅高达47% 。 即使是头部房企 ， 在2019年也很难达到金科地产的水平 。
营收大增、员工工资大涨 ， 也许是因为金科地产项目的销售情况确实好 。 但在这样的情况下 ， 公司却反常的加大了对于存货跌价准备的计提 。
2018年度 ， 金科地产的存货跌价准备新增额约为1200万元 ， 而2019年度则大增至9.81亿元 。
（来源：2019年年报）
少数股东权益操作明显
金科地产年报一出 ， 来自市场上的质疑就不少 。 其中最重要的一项是来自于对公司通过少数股东权益进行利润操纵行为的质疑 。
同样是以万科作为对比 ， 有分析表示 ， 2017年至2019年 ， 万科A归属母公司股东权益和少数股东权益的盈利情况是差不多的 ， 可以理解为万科的少数股东权益主要是正常的合作开发项目造成的 。
反观金科股份 ， 2017年归属母公司股东权益和少数股东权益的盈利能力相近 ， 其摊薄净资产收益率都在10%左右 。 但是该公司2018年至2019年的归属母公司股东的摊薄净资产收益率分别为16.76%、20.74% ， 而少数股东却仅仅只有0.92%和2.75% ， 不符合联合开发的利益诉求 。
「飞鱼财经评论」金科地产财务疑问：市场火的时候，他不行；市场不火的时候，他最行
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此外 ， 同样是在对联营、合营公司的处理上 ， 飞鱼财经发现金科地产对于大量持股比例超过50%的公司并没有列为子公司、进行并表处理 。 选择列为合营、联营企业 ， 相关债务就不用进资产负债表 ， 无疑可以在报表中降低公司的负债规模 。


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