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[大摩财经]车建新谋解红星地产困局


[大摩财经]车建新谋解红星地产困局
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债务风险隐现
撰文 | 乔芊
出品｜大摩财经
孙宏斌与黄红云握手言和的大戏 ， 车建新是最佳配角 。
这场“三赢”交易中 ， 融创中国以47亿元转让金科股份11%股权 ， 车建新家族的红星家具集团是接盘者 。
作为车建新的家族投资公司 ， 红星家具与金科渊源甚深 ， 早在2008年就成为金科的第一个战略投资者 ， 以2.53亿元取得6%股权 。 金科股份2011年借壳上市后 ， 红星家具持股4.55% ， 后在2014年减持退出 。
车建新卷土再来 ， 为“故交”金科解围 ， 同时收获一笔外界看好的投资 。 但交易引发关注后 ， 车建新联手金科、解红星地产困局的谋划也随之浮现 。
车建新的地产梦
现年54岁的车建新原名车建兴 ， 家居连锁卖场红星美凯龙创始人 。 上世纪80年代的常州小木匠 ， 如今已是中国知名的家居建材业富豪 ， 最新身家达45亿美元 。 车建新的核心产业为红星美凯龙控股集团 ， 即两家上市公司美凯龙（601828.SH）和红星美凯龙（1528.HK）的母公司 。
不过 ， 车建新这两年的财富颇有缩水 。 红星美凯龙于2018年初回A股上市时 ， 市值超过700亿元 ， 但此后股价一路下跌 ， 目前市值仅约300亿元——红星美凯龙的竞争对手居然之家去年底借壳上市 ， 最新市值约500亿元——车建新家族通过红星美凯龙控股集团持有美凯龙约70%股权 。
红星美凯龙在资本市场表现欠佳 ， 主要原因是回A上市后业绩下滑：2018年四季度净利同比下滑约75% ， 2019年前三季度净利下滑7.75% 。 另有部分原因是红星美凯龙一直采取“地产＋家居”双轮驱动策略 ， 让市场难以给其合理的估值 。
红星美凯龙以家居Mall知名 ， 拥有超过300家家居卖场 ， 与居然之家呈南北争霸之势 。 但车建新还喜欢玩地产：2008年他就投资了金科 ， 2009年干脆自己做起了红星地产 。
工商资料显示 ， 红星地产的主体为重庆红星美凯龙企业发展有限公司 ， 车建新兄妹的红星美凯龙控股集团为大股东 ， 持股64.71%；二股东、三股东分别为国投泰康信托、工银瑞信 ， 即这两家机构为红星地产的资金方 。
红星地产较为低调 ， 但在地产圈却不容忽视：这家房企早已跻身行业百强 ， 全口径销售额超过600亿元 ， 并试图向千亿目标冲刺 。
红星地产的核心产品 ， 是以“红星国际广场”命名的城市综合体和以“爱琴海”命名的购物中心 ， 主要依托红星美凯龙的家居卖场捆绑拿地 。 十年来 ， 红星地产已在全国布局超过50个城市、100多个项目 ， 但多位于二线以下城市 。
红星地产遇困
不过 ， 最近一年多 ， 红星美凯龙卖场业绩下滑的同时 ， 红星地产的增速也已大大放缓 。 克尔瑞数据显示 ， 2016-2018年 ， 红星地产的权益销售额分别为168亿元、285亿元、403亿元 ， 期间增速分别为69.6%、41.4% 。 2019年权益销售额为450亿元 ， 增速仅为11.6% 。
【[大摩财经]车建新谋解红星地产困局】值得注意的是 ， 红星地产依托家居卖场拿地的策略 ， 使其布局分散 ， 平均每个城市仅两个项目 ， 这非常不易于管理 。 此外 ， 红星地产的土地储备集中在二线以下城市 ， 市场遇冷之后面临极大的去化压力 ， 红星地产已出现存货高、回款慢等危险征兆 ， 潜在的经营风险巨大 。
最需警惕的 ， 是红星地产及其母公司的债务压力 。
过去 ， 红星地产的扩张依赖母公司资金 ， 仅2018年获得的集团借款就达112亿元 。 但是 ， 红星美凯龙过去几年与居然之家展开卖场扩张竞赛 ， 债务急剧攀升 ， 目前自身面临极大的债务风险 。
母公司红星美凯龙控股集团的财报显示 ， 截至2019年6月末 ， 其有息负债高达834.67亿元 。 最近 ， 惠普下调上市公司红星美凯龙的评级至“BB+” ， 认为其杠杆过高 ， 短期负债过大 。 2019年末红星美凯龙的现金和银行存款余额为72.29亿元 ， 远不足以覆盖125亿元的短期债务 。


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