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[改造]全国6650亿“旧城改造”，资金从何如来

[改造]全国6650亿“旧城改造”，资金从何如来
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21世纪经济报道 杨志锦 上海报道
4月14日国务院召开的常务会议要求 ， 2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个 ， 涉及居民近700万户 ， 比去年增加一倍 ， 重点是2000年底前建成的住宅区 。
【[改造]全国6650亿“旧城改造” ， 资金从何如来】2019年住建部统计显示 ， 全国共有老旧小区近16万个 ， 涉及居民超4200万户 ， 综合改造最高投资可达4万亿元 。 据此估算 ， 户均改造投资约9.5万元 。 按此计算 ， 今年旧改市场规模约6650亿元 。
市场也高度关注这部分资金的来源 。 国常会表示 ， 建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制 ， 中央财政给予补助 ， 地方政府专项债给予倾斜 ， 鼓励社会资本参与改造运营 。
21世纪经济报道采访人员采访了解到 ， 在今年老旧小区改造过程中 ， 财政资金仍占重要比重 。 但市场化融资已有起色 ， 比如专项债将适度倾斜 ， 银行贷款也有介入 。
与棚改不同 ， 老旧小区改造很少涉及土地整理 ， 腾挪不出新地块 ， 且规模不大 ， 因此需要创新思路 。 采访人员了解到 ， 目前形成两种办法 ， 一是与其他有收益的项目整合 ， 比如城市更新；二是将多个老旧小区的同类项目“打包” ， 形成规模收入 。
专项债倾斜
老旧小区改造因各地各小区情况不同而有所差异 。 在2019年7月召开的吹风会上 ， 住建部具体介绍了老旧小区的改造内容 ， 主要分为三个方面：一是保基本的配套设施 ， 包括水、电、气、路等市政基础设施的维修完善；垃圾分类设施的配套；加装电梯等 。 二是提升类的基础设施 ， 可配建停车场、活动室、物业用房等 。 三是完善公共服务类的内容 ， 如养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递等设施 ， 完善基本公共服务和基本公共环境 。
资金方面 ， 此前老旧小区改造以财政资金为主导 。 21世纪经济报道今年3月独家报道 ， 2020年全年专项债不得用于土储、棚改领域 ， 同时新增老旧小区改造投向等领域 ， 主要目的在于稳投资 。
横亘在这一变革面前的难题是 ， 专项债要求投向项目具有一定的收入 ， 项目偿债资金来源是政府性基金或专项收入 。 但是旧改内容的安装电梯、道路维修、新建活动室等诸多项目规模小且收益有限 ， 如何破题？
据采访人员统计 ， 2020年已发行的1万亿提前批专项债中 ， 已有零星案例将专项债资金用于老旧小区改造 ， 但规模很小 。 其创新之处在于 ， 将多个老旧小区的同类项目“打包” ， 形成规模收入 。
比如安徽铜陵市老旧小区改造示范项目 ， 该项目主要为当地黑砂河流域的64个老旧小区和幸福渠流域30个老旧小区雨污分流改造 。 该项目总投资3.65亿 ， 其中资本金1.65亿来自财政资金 ， 其余部分通过专项债融资 。 项目收入为土地出让收入、污水收集处理收入 。
再比如山东潍坊安丘市水质提升及老旧小区供水设施改造项目 ， 该项目主要包括对供水进行深度处理、供水管网改造等内容 。 该项目总投资6.02亿 ， 资本金4.02亿 ， 其余来自专项债融资 ， 项目收益为补贴收入、水费收入 。
在近期监管部门明确后续专项债用于老旧小区改造后 ， 各方面亦在创新办法 。 市场预计后续至少还有1.7万亿的专项债额度 ， 其中用于老旧小区改造的比例也会提升 。
西南地区某地市发改委人士介绍 ， 目前正在申报专项债项目 ， 优先安排在建项目 。 对于新开工项目 ， 优先安排上半年开工项目 。 老旧小区项目有申报 ， 但并不多 。 采访人员获得的项目材料显示 ， 当地申报了一个老旧小区改造项目 ， 为当地某社区改造项目 ， 项目将拆除及改造部分建筑 ， 规划停车位四百余个 。 其收入来源主要为停车位形成的停车费收入 。
北京地区一位咨询公司高管表示 ， 老旧小区改造部分项目有收入来源 ， 比如：一是供排水、供暖、光纤的运维收入 ， 二是物业费、停车费的收入 ， 三是扩展到公共服务领域中产生的服务性收入 。 这类型的项目可尝试做成专项债投资项目 。


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