「开发商」即便不打折，买房也能省几万块，他们是怎么做到的？
作者：吾心生
来源：楼市微观察（loushi666）
这些天 ， 随着房地产复工 ， 买房的人逐渐多起来了 ， 各地也相继有一些数据出来 ， 基本上都是录得成交量翻番甚至翻几番的数据 ， 相当漂亮 。
比如上海 ， 3月份新房成交套数环比增长了217% 。 其他城市就不再赘述了 ， 政策是一方面原因 ， 打消你的购房顾虑 ， 另一方面是2月份数据失真 ， 3月份数据跟2月份环比没太大意义 。
也有同比数据的 ， 比如就有报告称 ， 一季度新房成交量同比下降30% ， 二手房同比下降40% 。 这个数据看看也就好 ， 没必要太过关注 。
都说中国房地产韧性强 ， 到底强在哪？当然不是成交量 ， 而是成交价格 。 即便在疫情最严重的2月份 ， 除了恒大很捉急 ， 其他的开发商也都是雷声大雨点小 ， 没给你多少真正的优惠 ， 即便是恒大的大规模促销 ， 也是历年来的常规操作 ， 只不过今年的疫情 ， 让恒大在网上营销这一块突然领先业内一大步 ， 算是一个意外的收获吧 。
其实这也算是好事 ， 对于很多人来说 ， 房价跌 ， 不敢买 ， 房价涨也不敢买 。 抛开深圳上海这种近期极个别躁动的案例 ， 大家仍然可以按照既定的购房计划来买房 ， 就今年来说 ， 相对好一点的时机也就是上半年和年底 ， 一来是有一些着急拉销售量的促销 ， 二来是年底要完成年度销售计划 。
实际上 ， 今年的房子还是够卖的 。 在热门城市中 ， 北京、合肥、天津、成都、厦门等城市 ， 现在库存周期都在15个月以上 。 厦门更是超过了20个月 ， 北京2019年末的商品房库存达到了8万多套 ， 同比上涨了57% ， 是8年来的最高纪录 。
2020年 ， 疫情带来的影响将会贯穿全年 ， 16万亿的销售额肯定是没可能突破了 ， 今年房地产库存有望继续增加 。
地产商自然感受强烈 。
top4房企 ， 万科说最重要的是能力不是土地 ， 手持巨额现金 。
恒大要打算每年削减3000万平米的土地储备 ， 高增长 ， 控规模 ， 降负债 。
融创的孙宏斌则很明确 ， 深耕一二线 ， 谨慎拿地 ， 言下之意 ， 一二线更安全 ， 但土地价格偏贵 ， 规模重要 ， 但利润更重要 。
即便是继续深耕三四线 ， 追求规模的碧桂园 ， 今年在财报方面也明显释放信号 ， 降低净借贷比率 ， 降杠杆的态度也很明确 。
地产商们预期偏谨慎 ， 影响可是不小 。
也正是因为这些预期 ， 相当多的地方城市早早就启动了稳定房地产措施 ， 延期分期缴纳土地出让金、延期交税、放宽预售条件、加大公积金支持等措施 。
因为城市的高速扩张 ， 离不开房地产的持续贡献 ， 离不开开发商持续不断的买地 ， 而且还得你争我夺 ， 不能围标 。
有时候 ， 以退为进 ， 不失为一招妙棋 。
利好真的来了 ， 抛开那些一日游 ， 两日游的政策 ， 真正落地的缓释型利好 ， 都能被开发商充分利用 。
比如苏州的人才政策 ， 5月份才生效 ， 3月份发布当天 ， 就有房企取消所有促销计划 ， 一切按照备案价来销售 。
如果真的按照备案价销售就算了 ， 事实上 ， 很多房企都在备案价上搞猫腻 ， 不是说网签突破备案价 ， 但是你付出的总成本也高于备案价和面积的总和 。
还有一些促销的 ， 说是75折 ， 9折 ， 但是你去当地房产交易网上查询备案价（要查一房一价 ， 不是项目的备案均价） ， 所谓的折扣明显缩水 。
面对狡猾的开发商 ， 作为购房者 ， 也该“狡猾”一点 。
备案价是死的 ， 但是人是活的 ， 以我多年的经验 ， 营销环节是最能砍价的 。 现在渠道商代理商在开发商面前都还是强势的 ， 因为他们能给开发商带来高意向客户 ， 所以往往佣金给的非常可观 ， 2-3个点是普遍的 。 这里的佣金 ， 只要你敢去拼 ， 就能省个几万块钱 ， 这比交“电商费” ， “3万抵6万”、“10万抵15万”要靠谱多了 。
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