「存货」存货跌价影响业绩 三四线房企是计提“重灾区”
对于房地产企业 ， 项目储备如果升值是“现金奶牛” ， 如果存货在非一线城市 ， 则存在存货跌价的风险 。 近日 ， 金科股份(000656,股吧)发布公告 ， 公司对9个项目计提存货跌价准备9.8亿元 ， 虽然此次跌价的存货占总资产比例不高 ， 但是对主打三四线房地产的企业敲响警钟 。 项目布局是房企制胜关键 ， 这也是在行业调整周期 ， 诸多房企打折“抢收”、万科提出“巩固基本盘”的深层原因 。
金科股份项目计提跌价约10亿
金科股份日前公告称 ， 经公司对现有房地产开发项目进行减值测试后 ， 发现9个项目存在减值迹象 ， 公司对这9个项目计提存货跌价准备9.8亿元 。
近年来 ， 按照国家“房住不炒”的总基调 ， 各地采取了“因城施策”、“一城一策”的调控政策 ， 公司在部分地区的部分项目受到地方限价等政策的影响 。 金科股份(000656.SZ)近日公布 ， 为真实、准确反映公司财务状况 ， 公司每年均按照《企业会计准则》及公司现行会计政策确定的存货跌价准备确认标准和计提方法 ， 对存货进行减值测试 。
金科股份表示 ， 去年3月份 ， 公司曾发布2019年存货跌价准备公告 ， 对旗下重庆、安徽、四川、山东、江西等地9个项目计提存货跌价准备9.82亿元 ， 这些调整导致其归母净利润减少了9.56亿元 ， 归母净利润率下跌了1.41个百分点 。
近两来 ， 金科股份一直坚持“二三线为主、一四线为辅”的投资策略 ， 围绕“三圈一带、八大城市群”进行战略布局 。 不过 ， 财报显示 ， 在金科股份截至去年末的土储分布中 ， 来自弱二线城市及三四线城市的土储仍居多 。
有业内人士提醒 ， 随着行业竞争的加剧、区域分化及三四线城市去化压力的到来 ， 再加上年初新冠肺炎疫情“黑天鹅”的影响 ， 金科股份在弱二线等的相关项目是否仍能保持目前的去化速度 ， 仍有待观察 ， 而一旦去化不佳 ， 或会影响公司的销售业绩 。
三四线城市项目是计提“重灾区”
数据显示 ， 大型房企的存货在2018年以及2019年一季度普遍出现了大幅的上升;这也是诸多房企打折“抢收”、万科提出“巩固基本盘”的深层原因 。
在上述时间段的财报中 ， 多家房企计提了存货跌价准备 。 其中 ， 一线城市如上海、广州的项目包含其中;二线城市如成都、西安、天津、厦门最为常见;三四线更是“重灾区” 。
根据财政部近期公开的财综〔2019〕14号文《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》 ， 全国城镇棚户区计划改造套数相比2018年下降近303万套 ， 降幅达51% ， 这将加剧二、三、四线楼市的去化难题 。
销售回款是房企最主要的现金流来源 ， 而要实现健康的现金流管理 ， 处理存货、去库存是关键 。
举个栗子 ， 华夏幸福(600340,股吧)2018年度计提存货跌价准备10.12亿元 ， 其中 ， 对开发成本计提存货跌价准备9.87亿元 ， 对完工开发产品计提存货跌价准备2485.61万元 。 计提项目主要位于廊坊市、香河县、嘉善县等区域 ， 显示环京津楼市增长乏力 。
另外 ， 拿地成本过高 ， 可变现净值低于存货成本 ， 需计提相应存货跌价准备 ， 是房企计提的理由 。
（责任编辑：张洋 HN080）
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