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『公寓』关于商住公寓，这可能是一篇最干的干货

作者：吾心生
来源：楼市微观察（loushi666）
今天这篇文章 ， 普及一下“商住公寓” ， 也称之为“商住房” 。  有两个事 ， 促使我写这篇稿子 。
其一是前段时间薇娅直播带货卖杭州的复地壹中心 ， 当时直播间卖了几百张优惠券 ， 据说7天后一半多已退单 。
其二是深圳的豪宅型商住公寓 ， 太子湾湾玺 ， 连续三次开盘 ， 均在当日售罄 。
前者是总价100万起的普通商住公寓 ， 后者是2000万-5000万的豪宅型商住公寓 ， 为什么门槛更高的却更好卖？门槛低的却无人问津 。
因为这两者的面向的人群完全不一样 ， 产品定位完全不一样 。 湾玺这个项目 ， 面积最低的都是250平米起的海景大平层 ， 就在下面这个位置 。
『公寓』关于商住公寓，这可能是一篇最干的干货
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这个商住房抢手的原因 ， 一是海景大平层 ， 未来规划一流 ， 周边没有同类竞品 ， 但其实从涨幅空间来看 ， 也不看好 ， 但由于属于富人的专属型产品 ， 稀缺 。 即便如此 ， 从投资增值的角度来说 ， 我也不看好 ， 未来卖也很难卖的 ， 光交税估计就能吞噬你的一大部分收益 。
今天文章的重点 ， 是告诉大家 ， 为什么普通的商住公寓（主要是指那种loft公寓 ， 一层楼几十户 ， 面积五六十平米）是个大坑 。
一、什么是商住公寓？
所谓“商住公寓” ， 是开发商培养出来的概念 ， 在严格意义上根本就没有这个名词 ， 你的不动产证书上也是写明商业40年 ， 用地性质跟写字楼 ， 商铺没有任何区别 。
市面上的确有一种“公寓住宅”产品 ， 它的用地性质也是70年的 ， 至于冠上“公寓”俩字 ， 是因为这种产品的采光达不到住宅标准 ， 但它仍然属于住宅 ， 如果你真的买不起纯住宅 ， 这种也是可以考虑的 ， 它可以落户可以学区 ， 民水民电 ， 燃气接入等等配套跟住宅一回事 ， 只不过未来增值方面比纯住宅要逊色一点 ， 但也比开发商所谓的“商住公寓”要好得多 。
二、开发商为什么要盖商住公寓？
那么开发商为什么要造“商住公寓”这个名词 ， 又或者为什么要开发这种坑人的产品呢？
原因无他 ， 他拿的就是这种地块 ， 以R2类用地居多 ， 这种地块以住宅为主 ， 但混合了商业 ， 但开发商清楚得很 ， 盖成写字楼根本不好卖 ， 所以就装修成能住人的“商住公寓” ， 并包装不限购等各种优势 。
三、刚需为什么不能选择商住公寓过渡？
买这类普通的商住公寓的人 ， 大多数是手头比较紧的年轻人 ， 过渡一下是他们主要的诉求 ， 不限购 ， 不限贷 ， 总价低 ， 精装修交付 ， 看上去都很美好 。
但实际上这些都不能弥补你的损失 。
其一 ， 这种房子本身只能贷款10年 ， 5成首付 ， 贷款利率比住宅的要高不少 。
其二 ， 这种房子出售极难 ， 很多都是亏损出售的 。
其三、这种房子居住也是不方便的 ， 二层是卧室 ， 但也非常局促 ， 还不如去地段差的地方买个住宅 ， 或者买个老破小 ， 也比商住公寓强得多 。
其三 ， 作为刚需 ， 你把大笔的资金投入到这种房子 ， 你觉得当你回过头来去重新攒钱买纯住宅 ， 你又需要花多少时间来攒钱？你能跟得上吗？很多人因此都买不起住宅了 。
四、商住公寓进入二手房市场极不受待见
商住公寓一旦进入二手房市场 ， 其价值就大大缩水 ， 主要表现在以下几个方面
其一、银行不喜欢这种产品 。
你去银行申请房抵贷 ， 你就会惊人地发现 ， 住宅无论多老的房子 ， 他们都会要 ， 但是一到商住公寓 ， 他们就是各种面显难色 ， 各种拒绝 。 这当然是由这两者的性质决定的 ， 住宅是硬通货 ， 安全 ， 保值增值 ， 但商住公寓就是次级资产 。
即便银行受理了 ， 你的评估价也会大大缩水 ， 可能离你的心理价位一半都不到 ， 评估值缩水不说 ， 贷款还要继续打折 。


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