法融汇俱乐部@【公司实务】案外人与债务人达成以房抵债协议，能否排除强制执行?
北京联盟_本文原题：【公司实务】案外人与债务人达成以房抵债协议 ， 能否排除强制执行?
近年来 ， 自从民事诉讼法完善执行异议之诉程序后 ， 实践中以物抵债的债权人提出案外人执行异议之诉的案件并不少见 。 这些以物抵债的债权人通常主张其与债务人已就被执行的房产达成以物抵债协议 ， 约定将涉案房产抵债给债权人 ， 而请求排除对涉案房产的强制执行 。 例如在建设工程中就经常会出现业主与施工方之间约定以房产抵偿工程款的情况 ， 此时若抵偿房产未办理过户登记 ， 又被业主方其他债权人查封 ， 以房抵债的当事人依据以物抵债提出执行异议之诉 ， 其能否得到裁判机构的支持呢？
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一、以房抵债的性质
以房抵债是以物抵债的一种具体形式 ， 主要特征是双方当事人达成以债务人转移房屋所有权替代原合同所约定的金钱给付义务 。 当事人在债务已届清偿期后约定以房抵债 ， 本质为代物清偿 ， 即债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的法律行为 。 清偿是消灭债的最主要方式 。 而在代物清偿中除了关注债务人进行给付外 ， 还需要债权人实际取得该物的所有权 ， 才能发生清偿的效果 。 故在案件的处理中 ， 最基础就是针对物权是否已经进行了转移来进行审查 。 故在分析以房抵债协议能否排除执行时 ， 可以先以此来进行分类 。
一是已经发生物权转移的以物抵债协议 。
例如经过生效法律文书所确定的以房抵债 。 《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等 ， 导致物权设立、变更、转让或者消灭的 ， 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力 。 ”
据此 ， 如果双方当事人在诉讼或者仲裁的过程中达成以房抵债协议 ， 并经过生效法律文书进行确认 ， 此时即便没有经过不动产登记 ， 相应的物权也会发生变动的法律效果 ， 由债权人直接取得物权 。 又或者在债权人与债务人之间已经办理完毕过户登记的情况下 ， 此时债权人同样已经成为涉案房产的所有权人 ， 其所有权得到法律保护 ， 当然可以排除法院的强制执行 。
二是尚未发生物权转移的以物抵债协议 。
在未办理过户登记之前 ， 涉案房产的物权尚未发生变动 。 此时债权人仅能基于以物抵债协议提出其权利主张 。 对能否参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行规定》）第二十八条 ， 在司法实践中存在较大的争议 ， 以下小编就结合案例 ， 对其进行分析 。
《执行规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中 ， 买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议 ， 符合下列情形且其权利能够排除执行的 ， 人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款 ， 或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记 。 ”
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二、观点分析
目前对于尚未发生物权转移 ， 以房抵债协议能否排除执行 ， 司法实践中存在两种完全不同的观点 。
反对方：
以房抵债协议所约定的是 ， 债务人通过交付房产 ， 达成消灭金钱债务为目的的债的履行方式 ， 所以在涉案房产未进行变更登记之前 ， 债权人所享有的仅是转移变更登记的债权请求权 ， 并不能形成优于其他债权的利益 ， 如果将其地位置于其他债权之上 ， 将破坏债权平等受偿的原则 ， 也会损害其他当事人的合法权利 ， 故不能认定依据以房抵债协议能够阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行 。
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