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领地：领地控股冲刺港股IPO 经营现金流连续三年为负

领地：领地控股冲刺港股IPO 经营现金流连续三年为负
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财联社（上海 ， 采访人员 王海春）讯 ， 继金辉、上坤之后 ， 四川房企领地控股集团有限公司（以下简称"领地控股"）日前向港交所递交招股书 ， 建银国际为独家保荐人 。
在谋求规模快速扩张过程中 ， 领地控股增加的不只是土储 ， 还有负债和融资成本 。 此外 ， 该公司近三年净利率、总资产回报率持续下滑 ， 据招股书披露 ， 2017年-2019年 ， 其净利率分别为12.2%、11.5%和8.9% ， 总资产回报率分别为4.0%、1.8%和1.6% 。
"领地控股此前发展相对缓慢 ， 但近几年因对规模渴求度较高 ， 其扩张脚步得以进一步加快 。 由于扩张速度较快 ， 使得公司在这其间也积聚了不少问题 ， 有待后续逐步解决 。 "上海一家房产机构分析师表示 。
千亿目标落空
【领地：领地控股冲刺港股IPO 经营现金流连续三年为负】公开资料显示 ， 领地控股成立于1999年4月 ， 公司控股股东刘玉辉与其兄弟刘山、刘玉奇最早在四川开发地产项目 。 2006年领地将总部由乐山迁至成都 ， 并于同年首次进入广东 。
据克而瑞数据 ， 领地集团2017年以151.6亿元的销售额 ， 排在全国第103位；2018年以235亿元流量销售额排在第92位 ， 首次进入百强 。
领地控股对规模的渴求 ， 在销售目标上体现得相当充分 。 该公司曾计划2019年冲刺千亿目标 ， 但克而瑞数据显示 ， 2019年领地集团销售额仅为247亿元 。 2019年4月 ， 该公司对外宣布了其新计划：拟在2020-2021年实现千亿目标 。
"虽然领地2006年进入了广东 ， 但在很长的时间里 ， 项目主要集中在四川 ， 不过近几年其扩张势头明显加大 。 "前述上海房产机构分析师说 。
目前 ， 领地已完成在成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区等地区的布局 ， 项目涉及全国20余个城市 。 截至今年2月29日 ， 领地控股总土地储备约1331.5万平方米 。
近三年 ， 领地控股收益、利润波动较为明显 。 2017年-2019年 ， 其收益分别为53.38亿元、45.14亿元和75.68亿元；利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元和6.72亿元 。2017年-2019年 ， 该公司毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8% 。 "毛利率波动 ，主要是由于项目毛利不同 ， 且项目销售尾声阶段所剩物业位置吸引力不足 ， 使得价格较低 。 "领地控股方面表示 。
对此 ， 有业内人士指出 ， 这与该公司布局有关 。 虽然领地控股近几年扩张速度较快 ， 但新投资的项目主要位于三、四线城市 。 招股书显示 ， 领地近几年布局的城市包括河北的承德、张家口 ， 河南的商丘、驻马店 ， 湖北的荆州 ， 以及大湾区的惠州、佛山、汕尾等 。
对于公司未来是否会加大核心二线城市的投资力度 ， 或尝试在未进入的一线城市布局 ， 领地控股相关人士向财联社采访人员回应 ， 目前不方便解答 ， "正处于缄默期 。 目前公司战略 ， 暂未发生大的调整 。 "
"公司将继续巩固在西南部的市场地位 。 如有机会 ， 也将提高在其他地区投资 ， 如华东地区 ， 并拓展至国内更多的区域经济中心 。 "领地控股方面表示 。
上海一家中型房企投资部经理指出 ， 全国化布局不能仅看量 ， 还要看城市能级以及项目区位 。
"一些三、四线城市房地产增速正在放缓 ， 如果在这些城市布局的项目位置又并非特别好 ， 不仅会影响资金回笼速度 ， 也将影响到项目盈利 ， 在毛利率等指标上会有所体现 。 "上述投资部经理表示 。
现金流承压
招股书披露 ， 领地控股2017年净资产负债比率为60% ， 2018年升至110%后 ， 该指标在2019年又进一步上升至140% 。
"负债指标确有一些变化 ， 但对比其它房企上市时的数据 ， 相对并没有那么高 。 "接近领地控股的一位人士表示 。
领地控股招股书显示 ， 在银行及其他借款利息这一项 ，2017年为3.89亿元 ， 2018年增至6.69亿元 ， 2019年则达到14.45亿元 。
对于银行及其他借款利息的快速增加以及融资成本的上升 ， 领地控股解释 ， 主要与公司业务拓展所产生的财务需求相一致 。
"项目的施工期未必与相关贷款的提取及还款时间相一致 ， 且与项目相关的所有利息开支 ， 并非都可以资本化 。 这使得我们在各期间的融资成本 ， 会受到利息开支总额及在报告期内资本化的利息开支金额影响 ， 而出现变化 。 "领地控股方面表示 。
而在扩张过程中 ， 过去三年该公司经营现金流持续录得负值 。 2017年-2019年 ， 其经营活动产生的现金流分别为-1.86亿元、-42.88亿元及-31.12亿元 。
分析人士指出 ， 企业扩张期经营活动现金流连续为负 ， 较负债率攀升更值得关注 。
"负债率高有多种因素 ， 可以通过不同借新还旧或其它融资、财务安排来化解风险 。 但经营现金流为负 ， 反映出报告期内扩张速度过快或对外投资支出规模较大 ， 而通过经营活动获得的现金收入却少于支出规模 ， 这可能也反映出企业在运营某些环节 ， 存在不当之处 。 如果适逢市场处于波动期或外部融资受阻 ， 企业现金流迟迟不能回正 ， 在内外部安排不当出现差池 ， 可能会影响公司整体资金安全 。 "一家投资公司高层对财联社采访人员表示 。


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