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北京部分商住二手房成“负资产” 卖房款不够偿还银行贷款

近日 ， 中国证券报采访人员走访北京多个商住房楼盘发现 ， 绝大多数商住二手房楼盘成交价相比2017年3月高位时几近腰斩 ， 不少业主因着急出手不得不一再降价 ， 所卖房款甚至已无法偿还当年的银行贷款 。
2017年3月26日 ， 北京市住房和城乡建设委员会出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》 ， 自此商住房全面限购 。 如今 ， 限购政策出台3年有余 ， 成交量相比峰值下跌超过95% 。
□本报采访人员 董添
价格现腰斩
“除了特别好的地段 ， 北京二手商住房八成以上成交价跌了50%左右 。 目前多数二手商住房成交价格和2012年前后价格差不多 。 ”一位在北京从事商住房买卖近10年的中介人士对中国证券报采访人员表示 ， “限购政策出台前 ， 同一地段的商住房价格与住宅不相上下 。 3年过去了 ， 住宅虽然也限购 ， 但是价格仍然小幅攀升 ， 商住房价格却出现大幅下跌 ， 目前均价普遍不及同一地段住宅价格的一半 。 ”
2017年3月限购政策出台前 ， 个人买卖商住房可以正常贷款 ， 很多投资者当时贷款比例超过六成 。 随着房价下跌过半 ， 目前市值已经达不到银行贷款总额 。 换句话说 ， 即便卖完房子 ， 也无法全部偿还当时的银行贷款 ， 导致很多房源无法正常解除银行质押 。
在近期成交的商住二手房中 ， 上述现象比比皆是 。 以朝阳区四环外十里河某商住二手房为例 ， 中国证券报采访人员查询该小区最新成交记录发现 ， 业主此前购买单价为3.5万元/平方米 ， 现在实际成交价为1.9万元/平方米 ， 成交价与房屋原值相比跌幅接近50% 。 由于业主银行贷款比例较高 ， 其实际收到购房者交付的全部房款后 ， 仍然不够银行贷款偿还额 。 中介不得不另外主持签订三方协议 ， 以借款方式让购房者多交付一部分现金给业主 ， 用于偿还银行贷款以解除质押 。
“如果不是着急用钱 ， 不可能这么割肉卖掉 ， 赔得实在太多了 。 ”多位在近期出售商住房的业主对中国证券报采访人员表示 ， “当时买这种房子的人 ， 一部分是为了投资 ， 还有一部分是没有购买住宅资格的人买来自住 。 当时不限购 ， 既可以自由买卖 ， 也可以高比例贷款 ， 所以身边很多做生意的人都选择买这类房子 。 现在着急用钱 ， 赔得再多也要出手 。 ”
不能贷款是主因
针对造成上述问题的原因 ， 中国证券报采访人员多方采访了解到 ， 限购政策出台后 ， 商住房只能全款购买 ， 购买门槛提升 ， 卖房的人远远多于购买者 ， 供需失衡 ， 是导致价格大幅下跌的主要原因 。 此外 ， 限购政策实施以来 ， 商住房的办公属性被进一步明确 ， 居住功能被淡化 ， 此前流入商住房的热钱逐步退出 ， 也是商住房价格持续走低的一大原因 。
限购政策规定 ， 北京地区二手商住房需要公司或纳税、社保缴足5年的个人投资者全款购买 。 一手商住房则只能由公司全款购买 ， 个人不能购买 。 但在很多中介的帮助下 ， 个人通过注册空壳公司也可以购买一手商住房 。 为了进一步限制此类投机现象 ， 政府对很多商住房新建楼盘的单套面积最低值提出了较高要求 ， 有的楼盘土地出让时要求商住房单套最小面积不得小于200-500平方米 。 进一步提高准入门槛 ， 使得购房者需求进一步被遏制 。
“很多商住房当时在建的时候 ， 打的就是擦边球 。 无论是容积率、密度、物业管理、整体环境还是装修、配套都是按照住宅标准建造的 。 不少商住房是民水、民电、有燃气 。 除了无法落户、上学以及产权不是70年外 ， 和普通住宅没有区别 。 所以限制政策出台前 ， 小户型商住房特别容易卖 。 ”多位商住房销售人员对中国证券报采访人员表示 。
“当时公司的销售都喜欢去商住房楼盘卖房子 ， 因为可以贷款 ， 又不限购 ， 且一居室小户型很多 。 只要地段和开发商稍微有点亮点 ， 特别容易卖 ， 基本就是一抢而空 。 每个商住房销售都可以很轻松地做到百万以上的销售业绩 。 ”回忆当年商住房销售盛况 ， 某头部房产中介销售王红（化名）仍然难掩激动 。


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