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「置业」年报点评37丨美的置业：稳健优质增长的千亿俱乐部新成员( 二 )


「置业」年报点评37丨美的置业：稳健优质增长的千亿俱乐部新成员
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坚持区域深耕 ， 进入收获期 。 作为美的置业的起点和大本营 ， 佛山2019年单城市销售金额达135亿元 ， 在CRIC城市排行榜上排名第4 ， 显示出美的置业在当地一直以来的优势地位 。 另外销售金额超过40亿元的城市还有邯郸、徐州、常州 ， 苏州和无锡 ， 其中常州为2017年新进入城市 ， 2年时间已经销售达50亿 ， 可见美的置业区域深耕颇具成效 ， 优势明显 。 从城市销售排名来看 ， 美的置业在佛山、常州等珠三角及长三角区域城市的销售金额排名也名列前10 ， 在当地颇具影响力 。 值得一提的是 ， 在环京区域的邯郸 ， 美的置业凭借其先发制人、区域深耕的优势 ， 在整体本地房企如隆基泰和、荣盛等房企占优的河北省突围 ， 排名第1 。
「置业」年报点评37丨美的置业：稳健优质增长的千亿俱乐部新成员
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拿地
城市能级稳步提升 ， 布局更加均衡
不断提升布局城市能级 ， 区域分布均衡 。 2019年美的置业新增土储建面1453万平方米 ， 新增地块76个 。 除了区域布局具有前瞻性 ， 美的置业近年来也在有意识的不断提升其布局的城市能级 ， 坚定进入一线及新一线城市 ， 2019年美的置业新进入上海、杭州、天津、武汉等一线和强二线城市 ， 同时加大了在重庆、佛山、苏州等区域中心城市的布局力度 ， 区域分布较为均衡 。
「置业」年报点评37丨美的置业：稳健优质增长的千亿俱乐部新成员
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总土储充足 ， 坚定持续旧改项目 。 截至2019年年末 ， 美的置业总土地储备建面为5263万平方米 ， 较2018年末上升16.8% ， 领先行业内多家规模房企 。 覆盖全国18个省级行政区的59个城市 。 按照企业当前的销售规模来看 ， 美的置业的土地消化周期在4-5年 ， 充足的土储规模为美的置业未来发展提供有力支持 。 同时美的置业成立了产城及城市更新中心 ， 加大城市更新项目拿地力度 ， 企业业绩会披露 ， 预计未来逐步可以转化为土储的建面为402万平方米 ， 其中205万平方米预计在2020年即可转化为土储 。
三四线城市新增土储占比虽高 ， 但美的置业进驻城市前景良好 。 按照CRIC城市能级划分 ， 可以看出虽然美的置业近年有意提升城市能级 ， 但是其早期布局以三四线为主 ， 调整城市能级提升将是一个相对缓慢的过程 。 当然 ， 美的置业布局的三四线城市如无锡、徐州、南通和常州等9个城市 ， 进入了2019年资源禀赋TOP50城市 ， 总体来说前景较好 。
3
财务
债务结构持续优化,融资成本具优势
2019年美的置业实现营业收入411.39亿元 ， 归母净利润43.05亿元 。 分别同比增长36.58%和34.12% 。 其中核心净利润41.78亿元 。 受益于结算面积以及结算均价的提升 ， 营收、净利实现稳步增长 。 根据企业业绩发布会披露 ， 已售未结算金额达961亿元 ， 比18年末再增334亿 。 可覆盖19年营收超2倍 ， 2020年业绩有一定的保障 。
【「置业」年报点评37丨美的置业：稳健优质增长的千亿俱乐部新成员】报告期内 ， 美的置业毛利率为31.62% ， 主要是由于结算均价提升 。 净利率为10.52% ， 处于行业中等水平 。 归母净利率基本持平
「置业」年报点评37丨美的置业：稳健优质增长的千亿俱乐部新成员
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债务结构持续优化 ， 提升企业抗风险能力 。 企业持有现金269.4亿元 ， 比年初增加4亿元 ， 现金充裕 。 新增长期借款归还存量短期借款 ， 短债由2018年的131亿元大幅下降至67亿元 。 现金短债比提升由年初的1.6提升至2.95 ， 长短债由1.98扩大至4.98 。 2019年在行业增速放缓、融资收紧的背景下 ， 美的置业顺应趋势 ， 积极调整债务结构 ， 长期债务占比进一步提升 ， 一年内到期有息负债占比由年初的34%下降至17% ， 债务结构持续优化 ， 提升企业的抗风险能力 。


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